11.2贝壳早报 中央金融工作会议释放房地产八大信号
2023-11-02
一、中央金融工作会议释放房地产八大信号
10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议总结了十八大以来金融工作，分析金融高质量发展面临的形势，部署当前和今后一个时期的金融工作。
值得注意的是，此次会议对房地产金融工作着墨颇多。
会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
事实上，房地产并不是金融工作会议的常规话题，以往金融工作会议中较少涉及房地产领域。而本次会议将房地产置于防范化解金融风险的框架下，其中的表述有很多新提法，非常系统、全面、高度地概况了当前房地产金融工作的范围和重点，对于各地、各部门和各机构开展房地产工作具有非常好的指导效应。
房企监管上升到首位
“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，在以往各类会议的表述中没有出现，此次提出具有很强的信号意义。
易居研究院研究总监严跃进认为，既然提及健全，就说明过去存在一些漏洞。比如，房企金融问题的导火索“商票违约”事件。从这两年的债务违约事件中可以看出，房企各类融资规模较大且错综复杂，在这方面缺乏监管，所以此次提及对房企主体监管制度的健全，具有非常好的导向。
另一方面，就是对资金的监管。过去几年，房企资金方面存在乱象，包括预售资金挪用、蒸发等问题时有出现，进而导致楼盘交付出现问题。
同策研究院指出，加强资金监管并非只针对出险企业，在未来所有企业的所有项目都可能会进入强监管阶段，基本实现资金封闭管理，直至项目竣工。目前金融机构对于按揭贷款的发放已经根据工程进度做了调整，开发商的回笼资金的节奏也在放缓。
完善宏观审慎管理
国泰君安的研报指出，在应对房地产风险的同时，强调“完善房地产金融宏观审慎管理”，意味着针对房地产领域宏观审慎角度的金融约束（例如三道红线、贷款集中度等）仍将依据行业不同阶段以不同形式出现。
在严跃进看来，宏观审慎管理，简单理解就是要采取宏观的、逆周期、跨市场的策略，重点要以防范系统性风险为主要目标，同时减少金融出现跨市场风险传染，这是房地产金融工作需要牢牢把握的大纲。尤其是房地产金融问题，影响了各地金融系统、宏观经济、民生问题，更需要坚持此类管理的理念
实际上，对于房地产金融宏观审慎管理，曾于2018年提及过，但随着当前房地产供求关系发生了重大变化，对于此类金融政策和制度的市场环境需要有着清醒的认识，尤其是要考虑到出现的新情况和新问题。
严跃进认为，最近几年出现的烂尾楼、房企债务、存量房贷压力过大，以及二手房挂牌难以消化所产生的问题影响面较大，且具有破坏性，此类问题必须深入系统解决，同时结合经济形势和改革内容，不断完善房地产金融宏观审慎管理。
合理融资需求要一视同仁
此次会议还明确，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。这也为房地产企业、特别是民营房企，在未来的投资过程中注入信心。
近年来，随着房地产行业出现下行趋势，地方在房地产金融工作的推进方面存在误区。尤其是在房地产企业融资问题上，选择的判断标准已经不是企业规模，而是依据企业的所有制性质。
严跃进表示，此次提及“所有制”，比“国企民企”的定性要严厉，其实是希望各地有大局观，要真正从企业公平竞争的角度理解融资政策。也进一步说明接下来在融资工作中，会严管“挑三拣四”、“挑肥拣瘦”等操作，确保金融机构积极有序、一碗水端平地提供融资服务，支持各类房企健康发展。
政策工具箱纳入金融工作体系
此次会议再次强调，因城施策用好政策工具箱，这也被认为是丰富金融工作开展的有效手段之一。
严跃进认为，这也体现了当前政策工具需要打组合拳，包括了行政、金融、财税等等的这些工具是促进住房消费提振的重要保障。唯有用好此类工具，才能更好促进市场平稳，也有助于房地产金融工作的更好开展。
而各地的金融问题有一定差异，因城施策可以和金融稳定工作相结合。除关注传统的库存、交易和价格等内容外，也需要关注金融内容，真正做好房地产金融工作。
更好支持刚性和改善性住房需求
房企的资金来源，大部分是依靠销售回款。因此，化解房地产行业风险的最佳方案，就是要大力促进销售去化。
本次会议提出“更好支持刚性和改善性住房需求”，也意味着当前此类金融工作的开展，必须时刻与房地产交易市场相结合。只有提振房地产销售工作，房地产金融风险的防范才会更加容易。
对此，同策研究院认为，在刺激需求端还会有至少两轮政策出台。第一轮，就是针对一线及少数二线城市的“双限”（限购、限价）进一步优化，有可能会逐步取消。第二轮，则是在一线城市具备一定热度的情况下，开启全面加杠杆的政策支持，届时预计首套和二套房的首付比例会有明显的下降。
加快“三大工程”建设
国泰君安认为，此次会议明确加快房地产“三大工程”建设，即保障性住房、城中村改造、“平急两用”基础设施建设，预计将是未来我国房地产和基建领域重要的增量投资。
严跃进表示，过去金融工作比较聚焦房企债务、保交楼和购房问题，现在增加“三大工程”，也说明在防范化解风险的同时，对于此类新命题和新任务也需要有新的金融支持。
而“三大工程”在今年高层的系列会议上持续提出，也说明其是金融部门要理解的和支持的重点领域，尤其从房地产本身来说，保障房和城中村领域需要持续发力。
构建房地产发展新模式
“构建房地产发展新模式”的提法越来越多的出现，也进一步说明高层对于此项工作的重视。而此次将其放入金融工作会议中，也说明房地产发展新模式和金融工作有着较大关联。
严跃进分析认为，除了降低“高杠杆、高周转、高负债”等内容外，当前房地产新发展模式和金融的关系其实有很多新意。比如，各地都在推进的现房销售模式，在这一模式推进下，预售制度或预售资金监管政策就会变化，这就涉及到房地产金融工作和房地产开发贷等金融业务的调整。对此，严跃进建议，各地对于房地产新发展模式的要点要梳理，同时理解其和房地产金融工作的关系。
防范风险传递共振
此外，会议还明确，维护金融市场稳健运行，规范金融市场发行和交易行为，合理引导预期，防范风险跨区域、跨市场、跨境传递共振。尽管这一表述不直接针对房地产，但与房地产领域也有一定关联。
从近年来房地产金融风险的破坏性来看，确实出现了跨区域、跨市场和跨境的递共振。简单来说，区域公司金融风险会影响总部公司、房地产金融风险会影响银行信贷质量、美元债风险影响了境外投资者等。
在严跃进看来，对于此类金融风险的理解非常关键，要系统有力地理解相关政策导向。对于金融风险的防范，涉及到市场、交易、预期、传染等内容，而此类内容需要引起房地产各机构的重视。
严跃进认为，尽管房地产金融风险问题暴露比较多，但客观上也为构建科学的房地产金融风险防范化解模式创造了条件。各地要基于房地产和金融工作要求，积极促进房地产金融工作的有序开展。
二、“认房不认商贷”：北京公积金贷款助攻
10月31日，北京住房公积金管理中心发布通知，自2023年11月1日起，北京市公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，即实施“认房不认商贷”。
实际上，今年9月1日，北京已宣布落实“认房不认贷”政策，但该政策针对的是银行业金融机构的商业性个人住房贷款，北京住房公积金贷款政策仍执行“认房认贷”政策，其中“贷”指的是在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。
此次“认房不认商贷”政策施行后，“不认商贷”范围从银行业金融机构贷款扩展至公积金贷款，使居民刚性和改善性住房需求获得了更多支持。
北京住房公积金管理中心贷款中心的一位工作人员称，“我们是今天才接到通知，要施行‘认房不认商贷’政策，现在也都还在学习政策相关细则。”
此次对“认贷”进行优化，即认“公积金贷款记录”，不认“商业贷款记录”。根据通知，借款申请人（含共同申请人）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）记录的，执行首套住房公积金贷款政策。
如果借款申请人在北京市有1套住房，或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录，或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。
换句话说，就是不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过商业贷款记录，只要在购买时借款申请人和共同申请人在京无住房并且没有住房公积金贷款记录，即可按首套住房申请公积金贷款。
当前，北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别），二套最高贷款额度仅有60万元。
三、行业动态
★【公积金】
①济南：应届高校毕业生留济发放公积金缴存补贴，最高补贴1200元/人。
②山东淄博：租房新市民、青年人可按上月缴存额提取住房公积金，且购新房时可开通绿色通道、拓宽贷款办理渠道等；多子女家庭最高可贷额度上浮20%，无自有住房的多子女家庭可按实际房租支出提取住房公积金。
★【浙江金华】优化调整购房补贴政策：①新房按合同金额1%补贴；二手不再列入补贴范围。
★【浙江丽水】发布楼市新政：
①实施购房补贴：购2套以内个人及青年人补贴总房款1%-1.5%，多孩家庭一次性补贴5-10万元；“以旧换新”享税费补贴。
②优化信贷政策：公积金贷款额度最高100万元，多子女家庭及高层次人才分别上浮20%、60%；推行“二手带押过户”。
③调整可调价幅度：允许在售项目在备案价基础上下浮10-15%以内，上浮5%以内。
④优化土拍政策：商住地块出让取消“双限”，并调整“定品质”要求。
⑤其他：莲都区试点实施购房即可落户；鼓励房企对持“房票”的被征收人给予适当优惠。
★【无锡】七批次挂牌6宗宅地（惠山区4宗，锡山区、新吴区各1宗），计容建面36.1万㎡，起始总价55.6亿元，均未设置最高限价。
★【苏州】七批次成交10宗涉宅用地（苏州工业园区2宗、相城区4宗、高新区4宗），总建面72.91万㎡，总成交金额86.8亿元，其中1宗溢价（象屿竞得园区斜塘76号地块）、9宗底价成交。
四、企业动态
★【金茂】1-9月营业收入389.8亿元，同比减少22.5%；净利润25.3亿元，同比减少60.3%；归母净利润5.5亿元，同比减少82.7%。
★【房企融资】
①保利发展：100亿元中期票据注册额度获得通过。
②中海：拟发行两个品种、不超过30亿元公司债，票面利率询价区间分别为2.5-3.5%、2.8-3.8%。
③华润置地：拟发行规模不超过30亿元公司债券，分为两个品种，期限分别为三年期、五年期。
五、今日聚焦盘：中铁长春博览城
项目政策：在售79-157平，一期现房限时补贴2万元！二期最高补贴3万元！特惠7字头起，送车位券+家装礼包，11月按时回首付再送2年物业费。重点推荐贝壳特推专属房源，2万起买价值12万车位！
一期本月交付，二期已封顶，南城人民大街上7字头百万大盘；紧邻地铁一号线、长春一实验，四大公园环绕。
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