10.16贝壳早报 住房保障体系渐趋完善 保障房成房地产健康发展关键一环
2023-10-16
一、住房保障体系渐趋完善 保障房成房地产健康发展关键一环
加大保障性住房建设和供给，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难，是房地产模式转型和健康发展的重要发力点，也是拉动投资和消费、促进宏观经济平稳向好的关键一环。
当前房地产市场供求关系发生重大变化，供给总量基本得到满足，但供给结构矛盾依然突出。一面是商品房市场持续不振，库存高企，一面是高房价之下2亿多新市民、农民工、青年人住房问题难以得到根本解决，住房保障短板亟待补齐。
近日，人社部、教育部、民政部、住房城乡建设部、全国总工会等6部门联合印发《关于开展“城暖农民工”服务活动的通知》，对进一步做好进城农民工服务保障工作作出部署。其中提出，要改善农民工居住条件，加大保障性住房建设和供给力度。
从2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》, 首次从国家层面明确我国住房保障体系的顶层设计至今，以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系渐趋完善。特别是近期有关保障房规范和支持政策不断出台，各地保障房建设筹集明显提速。
经历20年的高速发展，我国房地产市场供求关系已经发生重大转变，从早期的住房短缺到人均住房面积42平方米以上，基本解决了住房不足问题。但是“重市场轻保障”的发展模式也引发了越来越多的负面效应，过高的房价逐渐脱离了普通百姓的购买力，一面是商品房市场持续不振，库存高企，一面是2亿多新市民、青年人住房问题难以得到解决，特别是在一些大城市、特大城市，住房供需结构性矛盾尤为突出。
“十四五”期间，我国将大力发展保障性租赁住房作为房地产领域发展重点。按照规划，“十四五”期间我国计划建设筹集保障性租赁住房900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。住建部9月份发布的消息，各地近两年来共已经建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元。
尽管这一数字与以往相比有了大幅提升，但与2亿多新市民、青年人的住房需求相比，仍然有非常大的差距。解决这一矛盾，一方面要大力发展公租房、保障性租赁住房、共有产权房为主的住房保障体系，加大保障性住房供给，另一方面，也要大力发展长租房市场，实现多主体供给、多渠道保障。
从当前房地产市场供求形势看，通过大规模新建增加保障房供应并不可取，除部分热点一二线城市核心区域外，大部分城市和区域住房供应已经饱和，甚至过剩，大规模新建不仅造成资源和资金的浪费，也会对房地产市场造成更大压力。因此保障房发展重点在筹集而非新建，超大、特大城市城中村改造将会是保障房筹集的重要来源，更多的城市则可以通过政府或国企回购商品房改造为保障房的方式，在消化商品房库存的同时，也完成了保障房的筹集任务。
今年7月，办公厅印发了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，其中强调，要把城中村改造与保障性住房建设结合好。10月12日，媒体从住建部了解到，目前全国范围内正在推进的城中村改造项目达162个，将分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除重建，一类是开展经常性整治提升，一类是介于两者之间的实施拆整结合。住建部强调，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。
除城中村改造外，一些城市也在积极推进集体土地、工业用地、产业用地配建保障性租赁住房。例如北京今年9月下发通知，鼓励统筹利用产业园区工业项目配套用地建设筹集保障性租赁住房。土地使用权人可申请将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分用于建设苏荷型、公寓型保障性租赁住房。对于纳入保障性租赁住房筹集计划的，给予税费优惠和信贷支持。
在当前房地产市场下行的环境下，通过政府或国企回购存量商品房改造为保障性租赁住房或长租房，也不失为筹集保障房的有效路径。从去年下半年开始，多个省市地方政府就开始尝试回购方式，将房企风险项目纳入保障性租赁住房范围，以期实现保交楼和保障性租赁住房筹集的双重目标。
二、长春新建一所医院
13日，国家区域医疗中心建设项目——浙江大学医学院附属妇产科医院吉林医院正式签约启动，意味着我省建设医疗服务平台按下“快进键”，让吉林省乃至东北地区的百姓在“家门口”就能享受到完善的诊疗服务。
长春市作为东北地区的重要交通枢纽和对外开放的窗口城市，建设国家区域医疗中心是重大民生工程，能最大限度减少患者跨省就医，有效减轻患者看病难、看病贵问题，对优化我市优质医疗资源配置、提高优质医疗服务水平意义重大。
浙大妇院吉林医院的启动，是先进优质医疗资源在吉林省整建制派驻、多领域移植、全方位合作的首例，是让百姓在“家门口”就能享受优质医疗资源的重要举措。医院将严格按照区域医疗中心建设相关要求，实现一体化管理、同质化提升、差异化发展，打造区域妇产科临床诊疗标杆和医学研究高地，满足区域人民卫生健康服务需求。
浙大妇院吉林医院建设项目启动后，来自全国妇产科“第一方阵”——浙大妇院的首批13位专家正式入驻长春市妇产医院。专家们将长期在医院开展门诊、手术、查房、教学、学术交流、管理等前期共建工作，并按照国家区域医疗中心建设标准开展各项工作，为下一步整体融合、推进打下坚实基础，全面打造区域一流的生殖中心、危重孕产妇救治中心、妇科肿瘤诊治中心、妇产科科研创新与转化平台和妇产科人才培养基地。
三、行业动态
★【中山】石岐街道取消商品住房限购政策，至此中山全域不再执行限购政策。
★【台州】发文促进房地产平稳发展：
①执行“认房不认贷”；
②调整首付比例首套为20%，二套为30%；
③贷款利率首套为LPR减20个基点，二套为LPR加20个基点；
④公积金贷款：多孩家庭申请额度可上浮20%；放松首套认定标准，当地名下无房，全国范围内使用过1次的，可按首套标准；增加贷款计算公式倍数为20倍（原为15倍）。
★【浙江海宁】发布楼市相关措施：
①对于现有人才购房补贴政策，不设毕业年限、不限年龄、不限“首套房”；
②鼓励“以旧换新”，支持房企收购意向购房人的存量房，给予其总购房款2%财政补贴；
③提高公积金贷款额度，最高单人50万元，双人及以上100万元；
④购买新建商品住宅，可按契税总额的40%-80%给予购房补贴；
⑤对多孩家庭最高可10万元/套的购房补贴；
以上各项政策可叠加申请，最终补贴额度根据审批结果确定。
★【贵州遵义】发文促进楼市平稳发展：
①执行“认房不认贷”；
②调整首付比例首套为20%，二套为30%；
③贷款利率首套为LPR减20个基点，二套为LPR加20个基点；
④提高公积金贷款额度，单人最高50万元，双人最高60万元。
★【湖北荆门】持续开展多形式商品房促销活动，积极试行商品房现房销售。
★【西安】大专及以上应届、毕业2年择业期内的毕业生均可申请落户。
★【公积金】
①陕西宝鸡：提高贷款额度，夫妻双方提高至60万元（原为50万元），单人提高至50万元（原为40万元）。
②江西吉安：阶段性实行“提贷并举”，即提取公积金后，可申请住房公积金贷款；扩大人才贷款优惠政策受益范围。
③四川泸州：拟对首套房和二套房贷款实行同等最高贷款额。
④宁夏银川：首次贷款已结清第二次申请公积金贷款买新房的，首付降至20%。
★【存量房贷】央行统计：9月25日到10月1日，98.5%符合条件的首套房贷利率完成下调，合计4973万笔，21.7万亿元，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。
★【土地供应】
①合肥：第三批次拟出让28宗涉宅用地，其中包河区11宗，蜀山区1宗，滨湖区、瑶海区、经开区、高新区各3宗，庐阳区、新站区各2宗，总出让占地面积174万㎡；其中4宗将于11月2日出让，本次取消上限地价，恢复价高者得出让方式，其余预计在11月底或12月出让。
②苏州：工业园区挂牌1宗宅地，总建面7.71万㎡，起拍价约20亿元，将于11月1日出让。
③成都：崇州市底价成交2宗宅地，成交总建面16万㎡，成交总金额5.86亿元，均由成都城投摘得。
四、企业动态
★【世茂集团】1-9月累计实现签约销售面积238万㎡，同比下降41%；累计实现签约销售金额353亿元，同比下降45%。其中9月实现签约销售面积15万㎡，同比下降69%；实现签约销售金额20亿元，同比下降75%。
★【富力地产】1-9月累计实现签约销售面积111万㎡，同比下降55%；累计实现签约销售金额167亿元，同比下降50%。其中9月实现签约销售面积10万㎡，同比下降30%；实现签约销售金额15亿元，同比下降36%。
五、今日聚焦盘：锦溢净月辰院
净月区8千多，最高首付一万出头购房 ，减免物维，工抵房源送装修5年物业费，80-120㎡低密洋房小高，紧邻外国语·东部车城·地铁6号线；
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