11.9贝壳早报 14号文明确房地产发展路径
2023-11-09
一、14号文明确房地产发展路径
之所以受到市场广泛关注，主要是因为“14号文”使我国住房体系演进和房地产业转型发展更加具象化，即构建市场化商品住房和保障性住房双轨并行。具体来看，“14号文”明确了两个主要目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。其中：
在“加大保障性住房建设和供给”方面，“14号文”拟定了保障性住房体系的基本运作原则，明确和规范了保障性住房的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理等具体事项，提出包括“保障性住房严格实施封闭管理，不得上市交易”“保障用地供给采取划拨方式，按保本微利原则配售”“充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房”“对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房”“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践”等多项重要意见。保障性住房工作地位和政策支持力度均得到较大提升，并有望逐渐成为大城市解决工薪收入群体等刚性住房需求的主要渠道和推动大城市保交付、去库存的重要渠道。
在“推动建立房地产业转型发展新模式”方面，与以往“让房屋回归居住属性”的提法不同，“14号文”首次提出“让商品住房回归商品属性”，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。这一方面意味着商品住房或将在客群定位上与保障性住房进行区分，即未来大部分工薪阶层的刚需住房需求或将主要通过保障性住房满足，商品住房产品将更多聚焦于高端改善类住房需求及豪宅市场等；另一方面，意味着商品住房的商品属性和投资属性有望重新增强，市场化程度将进一步提升，诸如限价、限售、限贷等行政类管制将进一步减少乃至完全撤销，未来商品住房的供求和价格或将完全由市场决定。
“14号文”核心立意与新加坡模式相似，即：让保障房回归保障属性，满足大部分工薪阶层的刚性住房需求，让商品房回归商品属性，更多地满足高收入、高净值群体的改善性住房需求，从而实现房地产市场的分层管理和差别化发展。但也应看到，目前我国房地产市场的总体格局已经定型，市场存量主体是商品住房，少部分存量是保障性住房和特殊产权住房（如军产）等。未来大力建设保障房，增量部分与存量商品住房市场存在交易隔离墙，购房需求人口被分流，则存量商品住房也会受到相应影响，未来的商品房市场价格体系预计会进行重构，同样都是商品住房属性，但价格很可能差距比现在要大的多。
另外，保障房的实施主体是谁，资金来源如何解决，能否藉此解决当下民营房企暴雷面临的资产处置问题？土地无偿划拨，地方政府财政问题能否顺利过渡，包括财政压力较大、土地财政依赖度较高等，教育、医疗等基本公共服务“同权”问题等，房地产改革和调整仍需跬步前行。
二、10月长春房地产市场月报
三、行业动态
★【四部委】人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集保利、华润、中海、万科、金地、龙湖等进行座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。会上，房企主要反映了预售资金监管、持有型物业融资、发债等问题。
★【海南】针对海南省户籍的居民家庭发布政策：
①购买儋州市、澄迈县、定安县、临高县和昌江县5个市县商品住房，首套商贷首付比例调整30%→20%，二套40%→30%；
②购买东方市、文昌市和琼海市3个市商品住房，首套商贷首付比例调整30%→25%，二套40%→35%；
③拥有白沙县户籍（常住）的居民家庭，购买白沙县商品住房，首套商贷首付比例调整30%→20%，二套40%→30%。
★【江苏连云港】东海县发布意见：
①稳步增加改善性住宅产品供应占比，放宽容积率计算规则，优化设计条件和建造标准；
②扩大房票安置使用范围，加快城市更新步伐，出台房票安置政策；
③符合规定的人才购买县属国企商品房的，在原有补贴的基础上再给予房价1%以上的优惠；
④由住建部门指导建立房地产集中交易场所，邀请房企、经纪机构入驻，探索建立网上房地产超市。
★【土地市场】
①杭州：钱塘区三批次挂牌5宗宅地，总建筑面积约41万㎡（总起拍价未公告），拟在2024年2月3日前出让。
②青岛：城阳区挂牌2宗宅地，总建筑面积约7万㎡，总起拍价约2亿元，将按照价高者得原则拍卖出让，将于11月29日出让。
③郑州：挂牌8宗宅地，总出让面积约35万㎡，总起拍价约46亿元，其中7宗将按照价高者得原则拍卖出让，保证金缴纳时间截至12月8日。
④南通：启东市挂牌5宗宅地，总建筑面积约47万㎡，总起拍价约24亿元，其中主城区3宗、高新区与圆陀角旅游度假区各1宗，将于12月8日出让。
⑤宁波：慈溪市出让2宗商住地，其中1宗底价成交、1宗低溢价成交，总建筑面积约24万㎡，总出让金额约16亿元，均由地方国企拿地。
四、企业动态
★【房企业绩】
①越秀地产：1-10月累计实现签约销售面积327.2万㎡，同比上升17.6%；累计实现签约销售金额1210.3亿元，同比上升32.8%，其中10月实现签约销售面积34.2万㎡，同比下降10.9%；实现签约销售金额91.0亿元，同比下降20.5%。
②远洋集团：1-10月累计实现签约销售面积373.8万㎡，同比下降23.2%；累计实现签约销售金额454.3亿元，同比下降42.2%，其中10月实现签约销售面积27.5万㎡，同比下降56.3%；实现签约销售金额27.4亿元，同比下降71.0%。
③中梁控股：1-10月累计实现签约销售面积290.5万㎡，同比下降48.0%；累计实现签约销售金额300.5亿元，同比下降47.8%，其中10月实现签约销售面积23.0万㎡，同比下降55.1%；实现签约销售金额24.0亿元，同比下降56.4%。
④建业地产：1-10月累计实现签约销售面积189.6万㎡，同比下降35.5%；累计实现签约销售金额127.1亿元，同比下降38.6%，其中10月实现签约销售面积14.6万㎡，同比下降31.0%；实现签约销售金额9.1亿元，同比下降32.2%。
五、今日聚焦盘：万科星光城
在售面积：84-105-126-162㎡
销售价格：7200-9000元/㎡
卖点+销售政策：
精装现房 7字头 ，万科精装现房+1万送车位，双11房交会返场补贴2万
卖点：
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