8.31贝壳早报 要降了？关系你的房贷
2023-08-31
一、要降了？关系你的房贷
存量房贷利率的调整，经历了“支持鼓励”到“指导”，终于来到了箭在弦上的准备实施状态。 近日，多家上市银行密集披露2023年中期业绩并召开业绩发布会。优化存量房贷利率的进展成为了备受关注的话题，多家银行高管也借此机会进行了回应。
8月29日，网上流传一份某银行《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图，引发了市场的高度关注。 图中显示，该银行拟于8月30日召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。后有媒体证实该截图信息为真，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。 “说明银行零售部门或个贷部门正积极对降低存量房贷利率进行工作部署，尤其是有软件中心和数据中心的部门参会，说明涉及到对存量客户房贷利率的摸底，以制定更精准的政策。”易居研究院研究总监严跃进认为，这表明当前各个银行都在积极部署这项工作，降低存量房贷利率的工作不再是口头上的，而进入到论证和实操阶段。 更多的银行也明确表示，存量房贷利率的调整已提上议程。
——建设银行：会对净息差产生影响
8月24日，建设银行的2023年中期业绩会上，建设银行首席财务官生柳荣表示：“存量按揭贷款利率按市场化原则来进行重新商定，确实对后续的银行净息差会产生一定影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，现在测算还是有一定的难度，总体上(净息差)肯定会有一定的下行压力。”
建设银行副行长李运还对提前还贷问题进行了回应。他表示：“我们也观察到近几个月新受理的提前还款需求总体上已经趋于稳定，相比4月份的峰值下降了不少，未来将继续做好相关服务，同时多措并举，推动零售信贷的高质量发展。”
——中信银行：已做好预案，难实行“一刀切”
8月25日，中信银行副行长谢志斌在中信银行2023年半年度业绩发布会上表示，中信银行密切关注监管导向和市场的动向，已对行内业务情况进行了及时的梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。
“基于目前掌握的信息来看，同业各行对政策的理解不尽相同，我们理解实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各地区域的差异性，以及利率调整力度等诸多因素。比如说从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况来看，历史上地产政策是因城施策的，各地区按揭贷款利率差异也比较大，存量利率调整时确实比较难实行‘一刀切’的管理政策。”谢志斌表示。
——华夏银行：有序推进后续相关工作开展
8月28日，在华夏银行2023年半年度业绩说明会上，华夏银行行长关文杰表示，存量房贷利率调整的确会对各家银行产生一定影响。该行将在监管部门指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任。
——农业银行：将抓紧制定具体操作细则
8月29日，在农业银行中期业绩发布会上，农业银行副行长林立表示，近期人民银行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，一方面有利于减轻部分存量居民贷款客户的财务负担，也有利于减轻商业银行提前还贷压力。
他表示，在有关政策方案明确之后，农行将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造等调整等方面的工作积极做好组织实施。
——招商银行：下调势在必行
8月29日，招商银行也召开了中期业绩交流会，关于存量房贷利率调整，招商银行行长助理彭家文表示，从央行的发声来看，“鼓励和支持”直接变成了“指导”。他判断存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。
彭家文透露，目前招商银行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。从内部测算的结果来看，存量房贷利率下调总体可控，后续招商银行会做好资产负债配置和结构安排，平衡好风险和量的增长关系。
——齐鲁银行：做好各项准备
8月30日，在齐鲁银行2023年半年度业绩会上，齐鲁银行首席财务官、计财部总经理高永生表示，齐鲁银行将关注同业市场动态，结合负债结构优化情况，适时调整存款挂牌利率。调整存量房贷利率方面，齐鲁银行将在监管部门指导下，密切关注市场动向，做好各项准备，并有序推动后续相关工作。
业内展望：因城施策、有序推进
关乎居民的钱袋子，市场对于存量房贷利率如何优化一直十分关注，多部门也已连续发声推动这一调整的进展。8月1日，央行、国家外汇局召开的2023年下半年工作会议上，具体提出了“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”
但业内也普遍认为，由于商业银行相关业务规模、占比、原利率水平存在一定差异，因此在落实过程中也需要梳理并解决一系列问题。
“现在有很多因素需要兼顾好。比如说如何兼顾好因城施策的问题，在因城施策的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题，这些都特别复杂。”正如彭家文所言，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。
业界也对存量贷款利率调整对银行业净息差的影响进行了展望。按照一些主流券商研究机构的估算，按揭利率每调降10个BP(基点)，对全行业净息差的影响大概是0.9个BP至1个BP。
想要找到广大贷款人受益、银行影响又小的平衡点，招联首席研究员董希淼认为，需要综合考量、有序推进。考虑到银行近年来持续向实体经济让利、利润增长压力较大，调降存量房贷可阶段性实施。
“监管部门可引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力；央行还可对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。”董希淼说。
二、融创境外债重组进展：有望年底前完成所有流程
8月30日晚，融创中国交出了股票复牌后的第一份财报。
数据显示，2023年上半年，融创中国实现合同销售额521.4亿元，销售回款率超过90%。销售贡献主要来自一二线城市，如北京、上海、广州、苏州等，销售占比约77%。
截至2023年6月30日，融创中国权益土地储备约1.22亿平方米，权益土地储备货值约1.39万亿元，超7成分布在一二线城市。这种布局将为其在市场好转后的销售恢复提供有力支持。
销售端改善的同时，融创中国盈利面也有了改善。上半年，融创中国实现营业收入584.7亿元，同比增长20.5%；公司拥有人应占亏损约为153.7亿元，亏损额较去年同期减少了33.9亿元，减少幅度为18.1%；核心净亏损约91.4亿元，较去年同期减少了19.2亿元。
此次核数师立信德豪对融创2023年中报给予的是“无保留意见”，相较2022年财报中的“无法作出意见”，亦有了明显改善。
审计意见一般分四种，无保留意见、保留意见、否定意见、无法表示意见。行业剧变以来，多家房企延迟发布业绩，或业绩报告被核数师出具“保留意见”和“无法表示意见”。对于已出现债务风险的房企，核数师的业绩审计更是高度谨慎。
“这次中报发布，核数师给予融创中报‘无保留意见’，是非常好的结果。充分证明融创的基本面和经营有企稳向好的趋势，并且公司内部管理十分规范，经受住了严苛的审计考验。”某金融机构分析师表示。
保交楼方面，融创中国积极申请纾困基金及配套融资推动复工复产，第一批次及第二批次保交楼纾困基金已落地约190亿元。
上半年，融创中国在62个城市完成超11.8万户房屋交付，交付总户数同比增长31%，位列中国指数研究院全国交付套数第二位。
与此同时，融创中国旗下物管企业融创服务，亦交出了一份出人意料的半年度成绩单。
上半年，融创服务实现营业收入33.96亿元，同比下滑约15%；但归属母公司净利润由去年上半年净亏损7.51亿元转变为盈利3.4亿元，同比大幅增长145%；毛利润约8.5亿元；可用资金42.2亿元，无有息负债和对外担保。
实现扭亏为盈最直接因素是减值拨备的减少。上半年，融创服务的金融资产减值亏损为3840万元，去年上半年高达18.33亿元。
融创中国旗下文旅产业亦快速恢复，上半年实现收入27.2亿元，同比增长25%。
不过，在资本市场层面，无论是融创中国还是融创服务，其股价和市值已大幅缩水。
截至8月30日收盘，融创中国股价收于0.97港元/股，当日下跌1.02%，总市值52.85亿港元；融创服务股价收于2.53港元/股，当日下跌0.78%，总市值为77.34亿港元。
融创中国的债务重组进展，一直备受业内关注，这也是决定其能否成功上岸的关键。
截至6月30日，融创中国的借贷总额约3125.7亿元，资本负债比率约为80.5%；融创中国手持现金及现金等价物约72.91亿元，债务化解压力依然较大。
几日前，融创中国曾发布境外债务重组进展计划会议通告，该计划会议将于2023年9月18日上午11时在香港中环金融街8号国际金融中心举行。同时，10月5日上午9时30分在高等法院召开呈请实质聆讯，以裁定是否批准计划。
据知情人士透露，融创中国160亿元境内债券已在年初展期成功，境外债重组方案也拿到87%同意票，将于今年10月进行法定裁决，并有望年底前完成全部流程。
“相信境外债务重组的成功将极大减轻公司未来两年现金流压力，同时30亿美元至40亿美元降杠杆方案的落地将优化公司资本结构并减轻未来偿债压力，支持集团经营恢复。”融创中国方面表示。
在盘活资产方面，融创已与华融、东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融资产管理公司等头部AMC展开合作，合作规模超过240亿元，包括上海外滩壹号院、武汉桃花源、西安曲江印、咸阳森屿岛等多个重点项目陆续迎来盘活。
近期支持房地产的政策利好频出，这给了融创中国在内的房企们极大信心。
就在8月30日这天，广州、深圳相继“官宣”：对首套房认定标准执行“认房不用认贷”政策，即只要家庭成员在本市名下无房，无论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
多位业内人士预计，接下来北京、上海有望在9月初落实“认房不认贷”政策，这对于拉动购房需求入市，无疑是极大利好。“金九银十”楼市表现，值得期待。
也是在这天，金融支持民营企业发展工作推进会在中国人民银行召开。文件明确了一个目标，就是抓好即将出台的金融支持民营企业发展政策的落地，支持房地产上市公司在资本市场融资，稳妥应对民营房地产企业风险。
“政府已经在采取更加积极有力的政策支持经济和房地产行业回稳，集团将坚定信心，同时也对市场恢复时间保持充分耐心，在各方帮助和支持下，稳步推进各项工作，有序解决各种问题，克服困难，逐步恢复正常经营。”融创中国方面称。
三、行业动态
★【认房不认贷】广州、深圳宣布执行认房不认贷政策，即明确居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。其中广州政策执行时点以8月18日为界，深圳自8月31日起执行。
★【土地挂牌】
①天津：
1）10月31日前拟出让30宗住宅用地，总建筑面积258万㎡（总起拍价未公告），其中南开区、河西区、河东区、津南区各2宗，和平区、河北区、西青区、北辰区、武清区、蓟州区各1宗，滨海新区、静海区各5宗，东丽区、宝坻区各3宗；
2）滨海新区拟在9月18日-9月27日挂牌9宗地块，总出让面积44万㎡，起拍价约24亿元，其中7宗为涉宅用地，2宗为工业及供水用地。
②西安：浐灞生态区拟在9月18日-10月7日挂牌2宗涉宅地块，总占地面积3万㎡，起拍价3亿元，实行“限房价、限地价”出让，不接受联合竞买。
③成都：11月25日前拟出让44宗住宅用地，总占地147万㎡（总起拍价未公告），其中成华区7宗，金牛区、双流区各6宗，天府新区5宗，龙泉驿区、温江区各4宗，青白江区3宗，青羊区、新都区、郫都区各2宗，锦江区、武侯区、新津区各1宗。
★【土地出让】
①苏州太仓：出让3宗地块，总建筑面积约24万㎡，总出让金额20亿元，其中高新区2宗，浏河镇1宗。
②湖北宜昌：出让3宗地块，总出让面积26万㎡，总出让金额6亿元，其中点军区2宗，西陵区1宗。
★【广东】住建厅及市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见，其中：
①房地产经纪机构要合理降低住房买卖、租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；
②房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。
★【深圳】住建局发布公租房申请家庭经济状况认定细则，明确了公共租赁住房申请家庭和单身居民经济状况核对和认定的具体内容、工作流程等；其中提到证券等计入家庭财产。
★【公积金】
①贵州：调整公积金贷款首套住房的认定标准：
1）缴存职工家庭有两套以上住房贷款记录的，不能再申请住房公积金贷款；
2）未结清的商业住房贷款，申请住房公积金贷款确定首付款比例最低不低于20%；
3）已结清的公积金贷款，再次申请公积金贷款时，首付款比例最低不低于20%，利率执行第二套住房公积金贷款利率；
4）首次使用公积金贷款购买新建商品住房的，可提取住房公积金支付购房款。
②浙江湖州：1）支持灵活就业人员自主缴存住房公积金；2）引进人才和新就业大学生、二孩及以上家庭贷款额度可上浮30%；购买二套改善型住房公积金贷款最高限额上浮20%。
③江苏淮安：多子女家庭首次申请住房公积金贷款在最高额度基础上上浮30%。
四、企业动态
★【房企业绩】
①保利发展：上半年营收1369.78亿元，同比增长23.71%，归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。
②华润置地：上半年营业额729.7亿元，同比微增0.1%，股东应占溢利为人民币137.4亿元，同比增长29.6%。
③金地：上半年营收368.56亿元，同比增长31.1%，归母净利润15.32亿元，同比减少22.24%。
④新城：上半年营收417.68亿元，同比减少2.42%；归母净利润为22.79亿元，同比减少24.28%。
五、今日聚焦盘：锦溢净月辰院
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