8.25贝壳早报 减轻购房负担！多城出台“商转公”业务
2023-08-25
一、减轻购房负担！多城出台“商转公”业务
近日，湖南省湘潭市住房公积金管理中心发布通知，决定开展商转公带押转贷业务，于2023年8月21日正式施行，有效期5年。
所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。
多地推行“商转公”贷款业务
此前，多个三四线城市早已推行“商转公”贷款业务，近期多地对于“商转公”业务咨询的购房者数量也明显增多。
据中房网不完全统计，今年以来，已有包括湖北省荆州市、江西省吉安市、福建省莆田市、四川省达州市、黑龙江省哈尔滨市、辽宁省沈阳市、山东省威海市、甘肃省兰州市以及陕西省、江苏省、湖南省、安徽省、河南省内多个城市都推行了“商转公”贷款相关政策。
上述城市中，多数对商业性个人购房贷款转住房公积金个人住房贷款的实施操作做出详细规定，如湘潭市、荆州市、蚌埠市、莆田市、哈尔滨市、漯河市、渭南市、沈阳市、南阳市，各城从商转公贷款对象、满足条件、贷款额度、贷款年限、申请资料、贷款方式、贷款程序等方面做了细化规定。
除了明确相关细则、规范“商转公”操作流程外，泰州市和兴化市还提到了“扩大对象”、“放宽条件”等鼓励条款。
与此同时，有部分城市在今年恢复了“商转公”业务。如宿州市、滁州市、安庆市和淮南市，执行期暂定一至两年不等。
值得注意的是，吉安市在7月份也恢复了“商转公”业务，但其对商转公贷款实行动态管理。
具体来看，该市以月为单位，当个贷率低于90%，开通“商转公”业务受理；当个贷率高于90%，则暂停该业务受理。6月30日，吉安市住房公积金个贷率为89.47%，根据规定，7月10日起吉安市恢复“商转公”业务受理。
无独有偶，湖南省直公积金中心近期也宣布，自7月10日起“商转公”业务将根据个贷率情况实行动态管理。个贷率在85%以下，正常受理商转公贷款业务；个贷率介于85%（含）和90%之间时，对该业务预约进行适度限流；个贷率高于90%（含）时，暂缓受理。
部分城市“商转公”业务“被迫”收紧
多城加大推行“商转公”贷款业务的同时，近期也有部分城市“被迫”收紧了该项业务。
7月28日，贵阳市住房公积金管理中心发布通告，自2023年8月1日起暂停商转公贷款预约登记和受理，待个贷率降至95%以下时再行恢复。
7月27日，南宁住房公积金管理中心发布通知称，当前资金运用率已超过85%，自2023年7月28日起暂停受理“商转公”贷款业务，未来将根据资金运用率的实际情况决定是否恢复。
同样，湖北省襄阳市、宜昌市住房公积金主管部门近期也均发布公告，暂停个人“商转公”贷款业务。
据了解，部分地区之所以暂停“商转公“业务，主要缘于当地住房公积金资金流动性紧张导致。
如贵阳方面表示，今年以来该市住房公积金管理中心个贷率持续高位运行。截至2023年6月30日，个贷率已达99.31%，持续三个月高于95%。为切实保障缴存职工刚性和改善性住房需求，特作出暂停决定。
类似的还有合肥，根据官方披露的消息，其住房公积金个贷率自2017年以来始终高于95%，处于长期高位运行态势。根据《安微省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》规定，暂时也不具备恢复“商转公”贷款业务的条件。
南宁住房公积金管理中心相关负责人也表示，该中心当前资金运用率已达到暂停受理该项业务的条件，暂停受理“商转公”贷款业务是对既有政策文件的执行落实，更是为了确保南宁住房公积金提取和常规贷款业务的正常运行，维护缴存人的合法权益。
同时，上述负责人也强调，“商转公”贷款业务是由各地城市住房公积金中心根据自身资金情况自主选择开展的一项举措，并不是国家政策强制要求开展的常规住房公积金贷款业务类型。
因此，整体来看，“商转公”对降低月供成本有着积极作用，但该政策具有阶段性，且与各地公积金贷款额度是否充裕有关。目前来看，各地对于“商转公”政策也呈现出因城施策、一城一策、灵活运用的特点。
二、融创服务上半年净利润扭亏为盈 应收款项已减少
和以往不同，融创服务今年的这场半年报业绩会显得低调了许多。
8月22日，融创服务开了一场仅面向投资者的2023年半年报业绩会。对于融创服务2023年目标，融创服务首席财务官杨曼在业绩会上表示，在管面积到2023年年底提升15%～20%，收入规模也会提升15%～20%。
2023年上半年，融创服务的成绩单还算可圈可点。净利润扭亏为盈，达到了3.4亿元。营业收入实现收入33.96亿元，同比减少15%；毛利润8.48亿元，同比减少25%。
值得一提的是，增利不增收的行业“通病”在这份半年报成绩单中同样存在。
融创服务在半年报中表示，公司出于市场化原则对各项非业主增值服务业务进行调整，公司非业主增值服务收入减少，导致营业收入增速下降，对于净利润的增加，主要原因是今年上半年应收款项没有再增加并且在减少。
同时，融创服务也在减少对关联方的依赖。2023年上半年，融创服务非关联方业务收入约为32.04亿元，较2022年同期增长约13%。
增利不增收 净利润3.4亿元
事实上，2022年的半年报业绩没有那般亮眼。
公告显示，2022年上半年，融创服务收入约39.89亿元，较去年同期增长约18.5%；毛利润约11.27亿元，同比减少约5.8%；期内拥有人应占亏损约7.51亿元。
显然，融创服务扭转了去年亏损的局面。
2023年半年报显示，截至2023年6月30日，融创服务实现收入33.96亿元，同比减少15%；毛利润8.48亿元，同比减少25%；归属股东净利润3.4亿元，同比扭亏。
接近融创服务的知情人士告诉中国房地产报记者，“去年同期，公司有大幅的关联方应收款项计提的大额减值拨备，减值的话会在毛利润的基础上影响净利润。今年上半年，这个应收款项没有再增加，反而减少了。”
可以看出，融创服务2023年归属股东净利润改善主要原因由于2022年上半年对关联方应收款项计提了大额减值准备。
值得一提的是，融创服务2022年上半年亏损7.51亿元，主要原因是关联方的交易应收账做出18.3亿元的减值拨备。
融创服务管理层在今年上半年的绩上表示，不会出现因关联方大额计提减值的情况。
此外，相比去年上半年，融创服务33.96亿元的营业收入，同比减少了15%。
上述人士透露：“今年收入减少，主要是由于非业主增值服务收入的减少，这个板块里绝大部分是关联方的业务。”
半年报显示，截至2023年6月30日，融创服务非业主增值服务收入约2.03亿元，较去年上半年8.806亿元减少约6.772 亿元，下降约76.9%。
融创服务也在年报中解释，主要原因是由于2022年下半年开始受地产行业环境影响，公司出于市场化原则对各项非业主增值服务业务进行调整，导致公司非业主增值服务收入减少。
从数据上可以看出，2020年、2021年，非业主增值服务收入占比分别为36.1%、34%。2022年，这一收入占比仅有14.7%。
值得关注的是，融创服务也在减少对关联方的依赖。
从收入上也可以看出端倪，融创服务对非关联方业务收入约为32.04亿元，较2022年同期增长约13%；公司关联方贸易应收款项总额较2022年12月31日减少约1.31亿元；关联方贸易应收款项计提的减值拨备较2022年12月31日拨回约0.56 亿元。
现阶段不会放松拿项目的原则
对于未来，融创服务还是充满信心的。
对于融创服务2023年目标，杨曼在业绩会上表示，基于现在地产交付和外拓，预计融创服务的管面积到2023年年底会比2022年年末有15%～20%的提升，相应的收入规模也会提升15%～20%。
杨曼表示，预计2023年融创服务全年收入规模微增，毛利率和2022年持稳，管理效能一直在持续提升，预计2023年管理效能、管理费率要比2022年下降1%～2%。
对于今年下半年的展望，融创服务会从多个方面发力。
在运营策略上，融创服务方面称，将强化资源整合及公共关系治理能力建设，三方共建良好的社区生态。“公司将通过完善、创新激励机制，激发一线员工活力。持续数字化建设，强化系统的落地推广使用。”
在经营策略上，融创服务称将追求质价相符的合理利润，以健康可持续经营为导向。“首先强化生存意识，以项目单位为最小经营管理单元，安全意识贯穿到底。以现金可收回性作为项目、业务发展的基础，紧抓回款，确保整体经营现金流的安全健康。以质价相符为成本管控原则，确保服务品质的同时提高管控效率、降低管控成本。”
在市场拓展上，融创服务称“集团将推进45个核心城市的聚焦战略。把控项目质量，平衡风险及收益，守住底线。同时，更注重长期发展能力的建设，包括系统性的推进大客户开发和扩大合作份额，推进城市网格建设以积累起长期有效的信息池等。”
关于公司的发展，融创服务行政总裁曹鸿玲表示，他们会继续聚焦45个城市，在这个阶段他们不会因为数字或者量的多少而放松拿项目的原则。
三、行业动态
★【土地市场】
①长沙：预计9月26日出让一宗涉宅用地，总起拍价20.0亿元，建面约20.8万㎡，住宅（毛坯）限价（均价）19000元/㎡，较此前的最高限价涨幅超28%。
②成都：出让15宗地块（高新区3宗，新都区2宗，成华区、金牛区、锦江区、武侯区、天府新区、龙泉驿区、郫都区、温江区、新津区、青白江区各1宗），总成交建面100.5万㎡，总成交金额95亿元，另有3宗因故终止。其中3宗溢价成交，武侯区和锦江区地块达到最高限价，12宗底价成交。龙湖、万科、中铁建各成交1宗。
★【广东汕头】公积金贷款取消户籍地和缴存地限制，只要符合贷款条件均可办理。
★【中山】发布商品房预售资金监管新政：预售购房款只能通过银行转账等直接存入专用账户，且开发商在支取时，收款凭证须明确载明对应的商品房项目名称及工程名称。
★【福建】将高信用评级房企纳入白名单，并针对此类房企降低预售门槛和重点预售监管资金额度。未来在缴交土地出让金期限、办理施工许可条件、楼盘分区验收等方面，将探索其他激励措施。
四、企业动态
★【金辉】发行8亿元中期票据，期限3年，发行利率4.0%，资金主要用于保交楼项目建设、偿还境外债券等。
★【中海宏洋】上半年业绩说明：
①盈利情况：上半年实现净利润19.9亿元，同比下降25.6%，净利润率为7.3%，同比下降2.5pct。
②土地储备：上半年新增3宗地，新增权益面积47.1万㎡，总价35.5亿元；总土储2179.2万㎡，其中权益楼面面积1834.2万㎡。
③投资策略：城镇化仍有较大空间，当前为难得的优质项目储备期，下半年将密切关注收并购机会。
五、今日聚焦盘：中铁长春博览城
南城人民大街上7字头百万大盘，央企准现房；紧邻地铁一号线、长春一实验学校下半年动工，四大公园环绕；二期已封顶，一期今年10月交付。
项目政策：7字头起家装礼包限时回归，买房送6万车位券，现场砸金蛋，送物业/契税/物维等各类补贴合计月1.45万，贝壳包销房源加3万送车位。
免责声明：
版权声明：未经授权，不得转载、摘抄、复制。文中户型面积为建筑面积，文中关于绿化率、容积率来源于开发商或规划局公示。
特别声明：本文采集时间为2023年8月25日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。楼盘图片为效果图，文中距离均来自百度地图。因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不做交易依据使用。