11.6贝壳早报 289亿元！中国建筑入局广州旧改
2023-11-06
一、289亿元！中国建筑入局广州旧改
广州的城市更新市场迎来了一股新生力军。
中国建筑股份有限公司（以下简称“中国建筑”，601668.SH）在11月2日宣布，该公司旗下的中建八局通过股权收购的方式参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目，预计总投资额约289.3亿元。
对于中国建筑而言，城市更新是一个商业价值和社会效益巨大的市场。2天前的业绩说明会上，该公司董事会秘书薛克庆就已透露，第四季度的重点工作之一便是“紧抓城中村改造、城市运营、保障性住房等方面的政策机遇”。
而城市更新项目多、改造任务重的黄埔区也急需更多有实力的参与者。据合富研究院的不完全统计，自民营房企接连出险以来，该区至少有12个旧改村确认更换合作开发商，区属国企难以全部承接。为此，一年前，黄埔区下属的科学城集团、知识城集团便与16家央企、国企达成了城市更新领域的战略合作，希望通过央地国企合作模式，加快推动区内城市更新项目。
双沙村位于黄埔临港经济区，地铁5号线及13号线经过并设两个轨道站点，项目体量颇大，改造总用地面积约112公顷，规划总建面约237万平方米，其中居住面积达161万平方米，规划居住人口约5万。项目规划分为复建区及融资区两部分，其中，复建区建设类型主要包括安置住宅、集体物业、公建配套等，融资区建设类型主要包括住宅、保障房、公建配套、产业用房等。
据了解，双沙村2018年通过改造意愿表决，2021年2月启动房屋拆迁签约，同年4月，合景泰富联合体通过公开票选成为双沙村的改造合作企业。2022年10月，《双沙旧村改造实施方案（片区策划）》取得正式批复。在项目推进的紧要关头，合景泰富却遭遇了债务危机。
为了确保改造进度不受主体现金流紧张的影响，今年2月份，双沙联社对改造项目的合作企业、合资公司股东变更相关事项进行了表决。最终，广州知城宏胜投资有限公司（以下简称“知城宏胜”）成为双沙村旧改合作企业联合体的主成员，持有双沙村项目公司——广州市弘鑫房地产开发有限公司（以下简称“弘鑫公司”）34.3%的股权。
知城宏胜是知识城集团的全资子公司。接盘者的角色，知识城集团只扮演了半年，今年8月份便将知城宏胜的100%股权挂牌转让，转让底价约10.06亿元，受让方需满足企业近3年净利润超过300亿元、经营性现金流累计超过300亿元，近10年内在北上广深成功实施旧村改造项目不少于3个，近5年内在广州市参与开发单一项目计容建筑面积超过70万平方米等条件。彼时，广州业内就已传出受让方为中建八局的消息了。
根据中国建筑的公告，中建八局是在近日通过公开挂牌交易方式竞得知城宏胜100%股权，从而间接持有了弘鑫公司的34.3%股权。股权收购完成后，双沙联社、中建八局、知识城集团在弘鑫公司中的股权比例分别为51%、34.3%、14.7%。复建区交付后，双沙联社以约定的价格将持有的51%股权转让给中建八局和知识城集团，完全退出弘鑫公司。中建八局和知识城集团则将按照70%:30%的股权比例继续合作开发融资区地块。
短短5年时间，双沙村改造项目的开发主体就经历了从民营房企到区属国企再到央企+国企的变更。
对于引入央企参与城市更新项目，黄埔区已经铺排了一年多。
2022年10月，科学城集团、知识城集团与16家央企、国企达成了初步战略合作，就区内的8个重点城市更新项目展开深度合作。这8个项目的规划总用地面积超250万平方米，建筑总量约820万平方米，融资区规模近300万平方米，预计总投资额超250亿元。参与签约的央企包括中国建筑集团（广州）总部、五矿证券有限公司、中国十九冶集团有限公司、中国五冶集团有限公司、中国二冶集团有限公司、上海宝冶集团有限公司、中国能源建设股份有限公司、中建方程华南公司、中建四局华南建设有限公司、中建三局集团有限公司、中建三局城市投资运营有限公司、中国建筑第六工程局有限公司、中建丝路建设投资集团有限公司、中铁房地产集团华南有限公司、中铁建设集团南方工程有限公司等。
中建八局是在今年6月份参与了黄埔区、广州开发区2023年第二季度重大项目集中动工签约活动，该公司副总经理韩兴表示，未来将与黄埔区、广州开发区在高端房建、基础设施、地产开发、投资运营、创新业务等领域深化合作。
除了上述企业，今年以来，中国机械工业建设集团有限公司、中国电建、葛洲坝等央企也相继与科学城集团签订了城市更新项目合作协议。科学城集团党委副书记向奔在一次内部会议中透露，过去的一年，“央企进埔”，该公司率先通过调研交流、项目合作等方式，把“客人”变成盟友，开创了央地国企合作的新模式。
“那么多民营房企退出来的旧村改造项目，只靠两家区属国企接盘是不现实的，未来要推进的新项目也需要更多的改造主体加入。”黄埔区某国企的内部人士对中国房地产报记者表示，引入央企合作，在很大程度上可以缓解区属国企的资金和项目运营压力，但在流程上，央企不希望与出险房企直接接触，更倾向于从区属国企的手里收购旧村改造项目的股权。
在中国建筑看来，参与双沙村改造有助于自身深耕城市更新市场。8月份的半年报业绩说明会上，中国建筑总裁张兆祥被问及将如何参与城市更新业务。他表示，城市更新内涵丰富，商业价值和社会效益巨大，中国建筑将发挥全专业、全产业链优势，服务超大特大城市城中村改造建设，特别是长三角地区、粤港澳大湾区等热点区域，“优选拆除重建、有机更新类等业务领域”。
二、长春新建一条高速公路
近日，长春市交通运输局官网发布《长春至榆树高速公路建设项目施工招标公告》，重点内容如下：
一、招标条件
本招标项目长春至榆树高速公路建设项目已由吉林省发展和改革委员会以《关于长春至榆树高速公路工程可行性研究报告的批复》(吉发改审批【2022]305号)批准建设，施工图设计已由吉林省交通运输厅以《吉林省交通运输厅关于长春至榆树高速公路施工图设计的批复》(吉交审批函【2023]4号)批准，项目业主为长春市高等级公路建设管理中心，建设资金来自省补贴及政府专项债券，出资比例为10:90，招标人为长春市高等级公路建设管理中心。项目已具备招标条件,现对该项目的施工进行公开招标。
二、项目概况
2.1 建设规模与技术标准：
（1）高速公路主线
长春至榆树高速公路主线全长140.043公里，采用双向四车道高速公路标准，设计速度120公里/小时，路基宽度27米。设特大桥10306米/3座、大桥5487.5米/20座、中桥1761米/26座、小桥168米/8 座、涵洞179道，互通立交12座、分离立交21座、通道77道、天桥47座，服务区3处、停车区2处、管理分中心1处、管理处2处、养护工区3处、收费站9处。
路线起于长春绕城高速与G102交叉处附近，设龙湖枢纽互通与长春绕城高速转换，设兴华互通与兴北大路衔接，路线向东北，经卡伦湖街道、龙嘉街道，在双丰村东南跨越饮马河，在苇子沟街道北设月明楼枢纽互通与在建的长春都市圈环线高速交叉，后继续向东北，经城子街街道、上河湾镇，在朝阳乡东北跨越松花江，经秀水镇、闵家镇，止于榆树市西北双井村北侧，设置万隆枢纽互通与铁科高速转换。
（2）连接线
①九台连接线1：路线全长2.534公里，采用设计速度80公里/小时的双向四车道一级公路标准，路基宽度25.5米。设大桥147米/1座，平面交叉3处。
②榆树连接线1：路线全长4.661公里，采用设计速度80公里/小时的双向四车道一级公路标准，路基宽度 25.5米。设小桥19米/1座，涵洞5道，平面交叉6处。
2.2 计划工期
计划工期：2023年12月10日—2026年10月31日，1056日历天。
投标人应充分考虑本项目因征地拆迁(含管线迁改)、外部环境(含发现文物)、不可抗力等因素影响导致开工迟缓、整体工期顺延等情况，相应费用不另行补偿。
2.3 招标范围
施工图设计及工程量清单所包含的全部工程内容。交通安全设施工程、机电工程(机电预埋管线及基础除外)、房建工程、外电工程、公铁立交桥工程(仅涉铁桥孔)不在本次招标范围之内。
2.4 标段划分及建设地点
本次施工招标划分为4个标段，具体如下:
三、行业动态
★【土地市场】
①上海：四批次首轮挂牌8宗宅地，总建筑面积约75万㎡，总起拍价约140亿元，其中杨浦区、普陀区、临港自贸区各2宗，奉贤区、虹口区各1宗。本轮延续现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的出让方式，未取消地价上限，将于12月5日出让。
②广州：南沙区延后出让3宗宅地，总出让面积14万㎡，总起价约53亿元，将延后至11月17日出让。
③福州：挂牌16宗地块，总出让面积47万㎡，总起拍价约123亿元，其中晋安区14宗、鼓楼区、仓山区各1宗，将按照价高者得原则拍卖出让，将于11月28日出让。
★【北京】市场监督管理局发布征求意见，提出房地产广告中不得出现“投资收益保持在XX%以上”、“XX分钟到达某地标建筑”、“买房能落户”等承诺内容。
★【珠海】①提高公积金贷款额度，双缴职工贷款最高限额调整为90万元；②鼓励适当设置不计算计容建筑面积的飘窗。
★【福建南平】建阳区出台通知，①鼓励探索“城市更新+房票安置+士地出让”运作模式，即允许在该区内参与使用房票的房企，将持有的未兑付房票用于支付该区土地出让金，并鼓励房企接收房票等；②2024年内购买新建商品房可按不超总价3%给予购房补贴。
★【购房补贴】
①福建泉州：德化县鼓励引导开发企业推出年底前购新房的多孩家庭可再享受总价款1-3%优惠。
②安徽马鞍山：购房可补贴总价1%的政策延续一年至2024年10月31日。
四、企业动态
★【房企业绩】
①旭辉控股：1-10月累计实现签约销售面积433.7万㎡，累计实现签约销售金额608.3亿元，其中10月实现签约销售面积35.9万㎡，实现签约销售金额43.7亿元。
②雅居乐：1-10月累计实现签约销售面积266.1万㎡，同比下降41.7%；累计实现签约销售金额396.9亿元，同比下降31.3%，其中10月实现签约销售面积23.4万㎡，同比下降40.2%；实现签约销售金额34.8亿元，同比下降27.0%。
③中南建设：1-10月累计实现签约销售面积299.5万㎡，同比下降33.1%；累计实现签约销售金额356亿元，同比下降32.6%，其中10月实现签约销售面积22.1万㎡，同比下降52.5%；实现签约销售金额27.1亿元，同比下降46.7%。
④正荣地产：1-10月累计实现签约销售面积91.78万㎡，同比下降49.6%；累计实现签约销售金额137.8亿元，同比下降52.8%，其中10月实现签约销售面积6.1万㎡，同比下降63.5%；实现签约销售金额9.75亿元，同比下降54.7%。
⑤时代中国：1-10月累计实现签约销售面积80.3万㎡，同比下降64.7%；累计实现签约销售金额127.7亿元，同比下降65.2%，其中10月实现签约销售面积5.1万㎡，同比下降67.9%；实现签约销售金额7.5亿元，同比下降63.6%。
五、今日聚焦盘：万科星光城
在售面积：84-105-126-162㎡
销售价格：7200-9000元/㎡
卖点+销售政策：
精装现房 7字头 ，万科精装现房+1万送车位，房交会返场真补贴另加额外优惠；
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