8.21贝壳早报 房地产调整优化政策
2023-08-21
一、房地产调整优化政策
8月15日，国家统计局公布了1~7月宏观经济和房地产数据，数据显示，房地产投资、销售以及房企到位资金持续下滑。此前央行公布的社融数据也验证了房地产市场的低迷。
受房地产市场低迷等因素影响，房企资金链持续承压。国家金融与发展实验室发布的2023年二季度报告指出，2023年下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。
近日碧桂园、远洋等多家头部房企接连爆出债务违约风险，此前数十家已经暴雷的房企债务重组之路也是异常艰难。受房地产市场拖累，“中植系”、中融信托相继暴雷，进一步引发市场对金融风险的担忧。
7月24日，针对当前经济形势做出部署，特别是对房地产市场以及重点领域风险防范等方面做出重要表述，首次明确提出，“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。各相关部委和四大一线城市也相继做出表态。
政策导向已经非常明确，接下来会有怎样的具体政策，何时出台？市场对此充满期待。
一线城市的政策空间
进一步落实好各项政策措施后，一线城市也相继表示，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求。一线城市松绑政策已经“箭在弦上”。至于具体会有哪些政策调整，业界呼声最高的主要集中在以下几点：
一是取消“认房又认贷”。目前包括四大一线城市在内的16个城市仍然采取“认房又认贷”政策，其中尤以四大一线城市最为严厉。按二套房标准，北京普通住宅首付比例为60%，非普通住宅为80%；上海普通住宅首付比例为50%，非普通住宅为70%；深圳普通住宅首付比例70%，非普通住宅为80%；广州首付比例为70%。二套房贷款利率方面，北京、上海在LPR基础上加点105PB，广州、深圳在LPR基础上加点60PB。“认房又认贷”政策对居民改善性居住需求造成严重制约，亟待做出调整。
二是适度降低二套房首付比例和贷款利率。如上述数据，目前四大一线城市二套房首付比例和贷款利率明显偏高，仍有较大调整空间。在政策上可以采取“一区一策”甚至“一项目一策”，对于非核心区、远郊区项目，可以适当降低首付比例和贷款利率，鼓励核心区人口向外围疏解。
三是调整普通住宅认定标准。以北京为例，按照北京现行的普通住宅标准，五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普通住宅。目前北京住房均价已经超过6万元/平方米，五环内更是罕有单价6万元以内的房子。按这一标准，北京绝大部分项目都被划为非普通住宅，而非普通住宅首付比例、贷款利率以及契税等都远高于普通住宅。
四是适当放开商住项目的限购限售。2017年之前，一线城市大量商业用地被开发为商住项目，随着“限商”政策出台，商住房市场迅速被“冰封”，开发商被深度套牢。以北京为例，据统计目前有230多个商住项目，存量面积1800多平方米，沉淀资金高达8000亿元。放松商住项目的限购限售，不仅可以盘活存量资产，平抑过高的房价，而且深陷商住房泥潭的开发商也将得以解套。
除此之外，包括放松限购、限价、限售等限制性措施，适当放松积分落户等，任何一项政策松动，都可能对市场产生积极影响。有一线城市住建官员直言，“只要告诉我能动什么，工具箱一大把”。尽管一线城市有着丰富的政策工具，但尺度如何把握还需谨慎。
政策工具需更精准有力
下半年以来，房地产政策工具箱正在逐步开启。
7月10日，央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中有关政策适用期限延长至2024年底。
7月24日，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
住建部随后表态，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
地方政府也在积极落实，研究出台新一轮政策措施。其中郑州率先推出支持房地产市场平稳健康发展的15条措施，其中包括取消限售、利率调整、“认房不认贷”、降低交易税费等内容。南京紧随其后，出台了包括住房补贴、集体土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8项措施。合肥则大胆提出推进商品房“现房销售”试点、探索商品房销售按套内面积计价、探索土地供应“定向挂牌、协议出让”等举措。
近日有媒体曝出，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。
尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策，但从市场反应看，政策效果并不明显。究其原因，关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。供给端，民营房企的融资环境并没有实质性改善，大批已经暴雷的房企仍在死亡线上挣扎；未暴雷的房企也因市场形势恶化，逐步滑向风险边缘。需求端，市场预期不稳，居民消费能力减弱，加之一些城市限购、限贷、限价等政策措施依然严厉，严重制约了市场恢复进程。
针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。
二、好消息！长春这条快速路又有新进展啦！
8月20日，随着长春市政建设集团承建的世纪大街工程的桥面沥青混凝土摊铺完成，标志着“长春世纪大街快速路工程施工二标段”桥梁主体工程顺利完工。
长春市政建设集团公司在项目建设过程中，采用了“十项新技术”中的高强钢筋直螺纹连接技术、自密实混凝土技术、钢筋焊接网技术、预制构件工厂化生产加工等技术；并采用桥面弹簧管收水、玄武岩复合筋、自融雪改性橡胶沥青混凝土等新工艺和新材料，极大提高了施工质量。项目已获得省级一类QC成果三项，省级二类QC成果三项，获得实用新型专利三项。
随着全线首段桥梁主体工程完工，向实现全面通车目标迈出了坚实一步。
三、行业动态
★【昆明】提高多子女家庭公积金最高可贷额度：二/三孩家庭，单职工家庭60-65万（原50万），双职工96-104万（原80万）。
★【太原】发布楼市新政：
①新房首付和贷款利率按照国家有关政策下限执行；
②推行二手房带押过户；
③支持居民换购住房退还个人所得税；
④支持山西中部城市群区域内居民在本市购房，享受与太原市居民同等待遇。
★【土地市场】
①无锡：预计9月20日集中出让9宗涉宅用地，总起拍价72亿元，总建面约55万㎡，其中梁溪区、惠山区各1宗，锡山区、滨湖区各2宗，新吴区3宗。
②南昌：预计9月7日出让5宗涉宅用地，总起拍价16亿元，总建面约35万㎡，其中西湖区2宗，青云谱区、高新区、经开区各1宗。
③深圳：出让4宗地块，最终成交3宗（光明区2宗涉宅地、龙岗区1宗保租房地块），总成交建面31万㎡，总成交金额54亿元；
其中1宗摇号成交（龙岗保租房地块）、1宗溢价成交、1宗底价成交，分别被华润、深铁、中建东孚斩获。
四、企业动态
★【龙湖】2023年上半年业绩说明会：
①土地储备：上半年新增20幅新地，总建面257万㎡，权益面积184万㎡；总土储5489万㎡，权益面积3816万㎡，87%的货值集中在高能级城市和价值区域。
②可售货值：下半年预计供应货值800亿元，全年供货计划在3200亿元，销售策略采用“高效换仓优化盘面”。
③投资策略：以销定投，严守投资刻度，聚焦20个主力城市和14个机会城市。
④未来将逐步优化利润结构，同时稳步压降集团有息负债规模。
★【华侨城】1-7月累计合同销售金额262.5亿元，同比下降16.5%，合同销售面积122.4万㎡，同比下降17.1%；其中7月单月合同销售金额34.8亿元，同比下降16.7%，合同销售面积14.2万㎡，同比下降27.2%。
★【华润有巢】以7500万元封顶摇号竞得深圳龙岗保租房地块，建面2.1万㎡（企业自持的保障性租赁住房2.0万㎡），成交楼面价3565元/㎡，溢价率13.6%。
★【招商蛇口】以7拟发行13亿元超短期融资债券，期限180天，以固定利率方式发行。
★【中国恒大】发布澄清公告称，公司目前正在正常按照计划推进境外债务重组，系正常推进境外重组程序的一部分，不涉及破产申请。
五、今日聚焦盘：中铁长春博览城
南城人民大街上7字头百万大盘，央企准现房；紧邻地铁一号线、长春一实验学校下半年动工，四大公园环绕；二期已封顶，一期今年10月交付。
项目政策：案场最低9折起，送6万车位券，购房砸金蛋，送物业/契税/物维等各类补贴合计月1.45万，贝壳包销房源加3万送车位。
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