8.16贝壳早报 重磅！央行降息，房贷利率有望再下调
2023-08-16
一、重磅！央行降息，房贷利率有望再下调
时隔两个月，央行再度降息。
8月15日，人民银行发布消息称，为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求。
其中，MLF利率下调15个基点至2.5%；7天期逆回购利率下调10个基点至1.8%。
6月份至今，2个月内央行两次降息，意味着货币政策稳增长力度显著加大。综合多家机构观点来看，此次MLF操作利率的下调，大幅超出市场预期。
有受访人士预计，随着MLF操作利率下调，近期LPR也存在下调的可能性。LPR如果调整之后，带动浮动贷款的利率下调，将会减轻贷款人的还款压力。
在今年6月13日、6月15日央行分别下调7天期逆回购利率和MLF利率10个基点后，央行时隔两个月后再度调整政策利率，在8月15日分别下调7天期逆回购利率和MLF利率10个基点、15个基点。
回顾MLF操作利率调整历史，除2020年初疫情突袭，MLF操作利率曾在2月和4月连续两次下调外，其它调整间隔时间至少为5个月。这也意味着，此次MLF操作利率的下调，大幅超出市场预期。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次降息的根本原因还在于7月份金融信贷数据不理想。7月新增社融5282亿元，为近5年同期低点，同比少增2703亿元，人民币信贷成为最大的拖累项，7月信贷口径下人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元，远不及历史同期均值（2018年~2021年）的1.15万亿元。
7月份，企业居民部门贷款疲弱的拖累都较为明显。其中，7月份对实体经济发放的人民币贷款仅增加了364亿元，同比少增3892亿元，尽管有半年冲量的影响，7月份惯性回落，但远不及历史同期水平还是反映了实体信贷需求较弱。
在低基数背景下，7月份，新增居民贷款仍同比下降3224亿元，为-2007亿元，2013~2023年同期首次转负，其中短期、中长期贷款同比分别少增1066亿元、2158亿元，反映了居民部门不管是短期消费（旅游出行）还是中长期消费（汽车贷、房贷），都比较疲弱。7月M1同比2.3%，续创2022年2月以来新低。M2-M1达到年内高点8.4%，存款活化不足，也从侧面反映出投资消费的情绪较低。
李宇嘉表示，截至2023年一季度末，商业银行净息差仅为1.74%，已跌破1.8%的警戒线，此前低利率的贷款已经压缩了银行的利润空间，在季末考核期结束后，银行资产端继续支持低息放贷的必要性也有所下降。因此，需要从资金来源端降低银行等金融机构的成本，从而鼓励其再次降低贷款利率。
由于需求不足导致的企业和居民部门贷款疲弱，使得降息成为逆周期调节的重要工具之一。
逆回购和MLF利率分别是我国的短期和中期的政策利率。央行通过逆回购和MLF利率释放货币政策信号、通过逆回购和MLF操作调节银行体系流动性并影响市场基准利率，并最终影响至贷款等金融市场产品的利率。
人民银行货币政策司司长邹澜此前表示，要科学合理把握利率水平。既根据经济金融形势和宏观调控需要，适时适度做好逆周期调节，又要兼顾把握好增长与风险、内部与外部的平衡，防止资金套利和空转，提升政策效率，增强银行经营稳健性。
根据Wind数据，8月15日将有4000亿元MLF到期和60亿元逆回购到期，故央行当日净投放1990亿元，其中MLF在8月实现小额加量续作、7天期逆回购实现大额加量投放。
对于央行实现三个月内两度降息，中信证券首席经济学家明明认为，MLF利率下调15BP，7天回购下调10BP，说明长端利率下行空间更大，预计LPR也将等额下降15BP。同时，MLF操作量等额对冲，加大7天逆回购操作量，有助于增加流动性供给，对冲税期和政府发行的影响。
MLF利率下调，有助于带动LPR同步调降，不仅有利于降低企业和房贷利率，同时也将促进房地产复苏回暖。
“由于MLF直接与LPR挂钩，此次MLF操作利率较上月下降15个基点，也意味着接下来的1年期和5年期LPR都会再次下调，分别对应着实体贷款需求和居民房贷需求。也意味着，这对当前预期不好的现状，以及实际物价（名义物价-通胀）升高，投资收益率下行，迫切需要持续推进降成本来提高企业投资收益预期，降低居民消费和按揭买房的成本。”李宇嘉分析。
中泰证券首席分析师杨畅在受访时称，MLF利率作为央行的中期政策利率，目标在于引导中期市场利率围绕政策利率附近波动。由于LPR是由MLF加点构成，这或许也意味着近期LPR也存在下调的可能性。LPR如果调整之后，在重定价日后，浮动贷款的利率下调，可能会减轻还款压力。
二、长春商品住宅市场周报（2023年8月7日~8月13日）
本周新增商品住宅
供应面积约0万㎡，供应套数约0套；
本周商品住宅市场
成交面积约6.99万㎡，成交套数约653套；成交均价约7848元/㎡
长春市商品住宅供应量比对图
2023年第32周，8月7日-8月13日，长春主城区无新增商品住宅预售。
长春市商品住宅成交量比对图
2023年第32周，8月7日-8月13日，长春主城区商品住宅市场成交总量约6.99万㎡，本周住宅市场成交，环比上涨。
区域和项目方面。区域方面8月7日-8月13日当周，长春主城区实现商品住宅销量约6.99万㎡，成交套数653套，环比上涨，整体市场继续保持稳健发展态势。
其中宽城区、净月区、南关区、绿园区、二道区、高新区区域销量位于前列，依次约为1.4万㎡、1万㎡、0.9万㎡、0.87万㎡、0.82万㎡、0.65万㎡。其他区域住宅销量，同环比增降不一，其他区域销量均不足0.5万㎡。长德区和空港区本周无成交。润德华城以4105万元销售金额稳居排行榜前列，中正御华庭以约5702㎡销售面积跻身排行榜前列。
三、行业动态
★【安徽合肥】拟优化公积金政策：支持青年人刚需购房，贷款提取每月一次。
★【河南新乡】经开区2024年5月16日前缴纳新房契税，可享契税总额20%的补贴。
★【山西阳泉】下调首套公积金贷款利率0.15个百分点，实行居民换购住房退税政策。
★【湖北潜江】
①生育二孩家庭购房奖补15平方米/套，生育三孩家庭购房奖补25平方米/套。
②村镇户口和非本市户籍务工人员可以申请缴纳住房公积金，连续足额缴存6个月(含)以上可享受住房公积金贷款政策。
★【山东】印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知
①年内统筹资金支持棚户区改造、老旧小区改造配套基础设施建设。
②城镇老旧小区居民可提取住房公积金用于加装电梯等改造。
③各市可通过发放住房消费券、优化公积金贷款服务等，对新市民、青年人等群体开展群购商品房给予支持。
★【网传优化限购政策和降低二套首付比例】
①西安：网传正在研究调整个人住房贷款政策，拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，具体为：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。
②福州：网传拟对已有一套住房且房贷尚未偿清、再次申请个人住房贷款的购房人，首付比例由目前的50%下调至40%。
③成都和厦门对网传消息进行否认。
四、企业动态
★【保利发展】
①以26.23亿元竞得成都高新区中和街道地块，总建面约13万㎡，成交楼面价20200元/㎡，溢价率15%。
②以10.65亿元竞得四川天府新区华阳街道地块，总建面约7.3万㎡，成交楼面价14600元/㎡，溢价率15%。
五、今日聚焦盘：龙湖舜山府
最新政策来袭
在售：107/131㎡，加5万送地下车位，折后均价：11500-12000（2F、顶F ：11000左右）
一步双学府
南湖实验旁－直线距离50米
东师慧泽校－直线距离800米
出门轻轨站－距天普路站200米
奢装小高层－品质圈层改善首选
万国园林－大师执笔 实景园区
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