7.28贝壳早报 长春新区成功出让4宗工业用地
2023-07-28
一、长春新区成功出让4宗工业用地
7月27日，长春新区成功出让4宗工业用地，全部位于北湖科技开发区，分别被吉林吉泰光电科技有限公司、吉林省安华消防科技有限公司、长春市锦和轨道交通装备有限公司和长春圣博玛生物材料有限公司拍得。4宗土地成功出让，集中反映了新区营商环境的持续优化和产业生态的持续完善，正不断释放强劲吸引力，让广大投资者在新区投资的信心和决心更加坚定。
地块一占地面积3万平方米，由吉林吉泰光电科技有限公司投资1.5亿元，建设年产10万套智慧交通系统及智慧路灯项目，主要生产智慧交通系统及智慧路灯，面向国内各地提供智慧路灯，预计达产后年产值3亿元。
地块二占地面积1.5万平方米，由吉林省安华消防科技有限公司投资1亿元建设年产3000台套新型智能消防设备项目，主要生产新型环保气凝胶灭火器材、新型智能消防设备、综合智能消防系统，预计达产后实现年产值2亿元。
地块三占地面积1.1万平方米，由长春市锦和轨道交通装备有限公司投资5500万元建设年产1万套及检修6万套动车组油压减振器项目，项目达产后，预计年生产动车组油压减振器10000套、检修全品类动车组油压减振器60000套，预计达产产值1.5亿元。
地块四占地面积4万平方米，位于长春新区精细化工新材料产业园，由长春圣博玛生物材料有限公司投资4亿元建设生物医用材料产业化项目，主要建设研发中心、单体车间、聚合车间、纯化车间、造粒车间、型材车间、微球车间和检测中心，主要生产多型号聚乳酸类医用高分子材料、生产聚酯类/聚醚类等医用高分子材料，项目终端产品市场规模超过100亿元人民币。
二、新一轮城中村改造开启，规模或达万亿元
新时期的城中村改造由地方功能性国企主导，以保障改造的公共属性，避免房地产化。
在当前经济下行压力凸显，尤其是楼市持续降温背景下，更大手笔的内需刺激政策来了。
7月21日，李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
这一文件是对中央会议精神的贯彻落实。就在4月28日，会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
值得注意的是，本轮城中村改造，不可等同于2015年～2017年那轮棚户区改造。当年的棚改浪潮席卷了整个中国，尤以三四线城市为重点区域，大拆大建是主要模式；本轮城中村改造则限定于超大特大城市，且不允许大拆大建。
“要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。”文件要求。
据国金证券研报，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。此次政策发力下，我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。
不同于棚改
此次文件提出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。
要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
这意味着，此轮城中村改造不是开发商主导，而是由地方功能性国企主导；改造方向上，并非以商品住宅为主导，而是城中村改造与保障性住房建设结合；资金筹措上，鼓励和支持民间资本参与，社会资本将成为有生力量；推进力度上，更强调稳妥，成熟一个推进一个。这些都与前一轮棚户区改造有着明显差别。
更大的区别还在于，此次城中村改造范围限于“超大特大城市”，而不像上一轮棚改那样，无论城市大小均有涉及。
根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超大城市（城区常住人口1000万以上）8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市（城区常住人口500万以上1000万以下）有11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
据中信证券研究部测算，这19个超大特大城市商品房销售额占全国市场份额的比重约37.2%。由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是“啃硬骨头”的改革。
根据国家统计局第七次人口普查数据，我国共有21个超大特大城市，其中过半城市已经对城中村改造制定了量化目标。广发证券研报称，粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级，“十四五”期间累计规模可能超万亿元。
民生银行首席经济学家温彬表示，新市民年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是在城中村。城中村又是这些城市发展最薄弱、短板最多的区域，通过推进城中村改造，将城中村改造与保障性住房建设结合好，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能激发消费潜力和内需，推动城市高质量发展。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，新时期的城中村改造绝对不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能。拆除的比例主要是危房和公共短板确实特别严重的地方，同时还要增加公共服务设施。
多地加紧布局 会催热楼市吗？
今年以来，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造细则要求或支持性政策。
2023年7月，广州连续发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法 （征求意见稿）》和《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，主要聚焦通过城中村改造加强住房保障和人才安居；推动城中村传统产业转型升级；加强历史文化保护，留住乡愁；加强树木保护；补偿安置和权益保障；拆迁补偿争议解决；鼓励将集体用地转为国有土地等领域。
今年广州计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。
上海市市长龚正表示，要用10年时间完成上海“两旧一村”改造，这件事再难也要解决。
上海将2023年定为城中村改造出形象、出成效的一年，将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。目前上海还有城中村点位近700个，涉及11万户左右，计划在2032年底全面完成城中村改造项目。
武汉早在年初就已经把2023年定为“城市更新年”，并制订了“三年城市更新计划”。
2021年11月3日，北京市城乡接合部建设领导小组公布了《北京市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划》。根据这个规划，北京“绿化隔离地区”将迎来大规模城中村改造。
2022年4月30日，北京市又公布了《关于进一步加强第一道绿化隔离地区规划建设管理的实施办法》，强调“到2035年，北京一绿地区要确保全面实现城市化”。
国泰君安研报显示，在增量投资空间有限情况下，未来一二线城市房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上老旧小区占住房存量比例及更新投资单位成本测算，若全部按照老旧小区改造标准，则一二线城市更新投资体量至少2万亿元；若全部按照拆迁重建标准，则一二线城市更新投资体量最大接近13万亿元。
此外，城中村改造还将带动建筑材料、家用电器的需求，同时会带动公共服务如医疗、快递、便利店等设施的发展。2008年到2020年，全国各类棚户区改造持续推进，带动了有效投资和建材、装修、家电等消费、促进了上下游相关产业发展，对稳增长发挥过积极作用。
市场普遍关心的还有，此次城中村改造，是否会催生新一轮楼市暴涨？
“新时期的城中村改造由地方功能性国企主导，以保障改造的公共属性，避免房地产化。”李宇嘉表示，同时，鼓励多方投资主体以经营性收入（而不是房地产销售收入）参与，包括租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等，以弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。
“从短期拉动投资角度，无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。”中信证券分析师陈聪表示，但从高质量发展角度看，预计这轮城中村改造能解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。该政策不仅驱动了一部分营建机会，更诞生了大量运营服务商机。
“城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。”李宇嘉表示。
三、行业动态
★【天津】调整公积金政策：
①公积金资金运用率连续3个月超过90%的，公告次月首套和第二套贷款最高限额分别下调至80万、40万；低于85%的，首套和第二套最高限额分别上调至100万、50万；
②将按还贷能力计算贷款额度的方式调整为：月还款额不超过职工月收入（职工与配偶共同申请的，为职工及配偶月收入之和）的60%；
③职工购买本市共有产权住房申请公积金贷款，符合贷款条件的执行首套贷款政策；
④外地缴存公积金的职工在本市申请贷款的，执行本市缴存职工贷款政策。
★【南京】发布租赁自住房提取公积金政策：
①南京市职工连续缴存公积金满3个月，本人及配偶在南京无产权住房且租赁住房的，可提取公积金支付房租；
②一个自然年度内提取金额不超过2.16万，职工夫妻双方合计不超过4.32万，多子女家庭提取限额提高20%；
③《南京市人才安居办法》中的A、B、C类高层次人才，提取标准放宽到现有的2倍，与多子女家庭提取支持政策不叠加。
★【土地市场】
①武汉：挂牌3宗宅地，总建面17万㎡，起拍总价9.5亿元，均位于经开区，将于8月15日出让。
②宜昌：挂牌2宗宅地，总建面11万㎡，起拍总价1.8亿元，分别位于点军区、西陵区，将于8月15日出让。
③合肥：成功出让7宗宅地，总揽金43亿，总建面53万㎡，其中2宗触顶进入竞品质阶段，分别位于包河区、经开区；其余5宗均低溢价成交，庐江2宗、巢湖2宗、肥东1宗。
④南京：未来三月拟推出45宗宅地，其中六合5宗、江宁10宗、江北核心区9宗、雨花2宗、建邺6宗、鼓楼2宗、秦淮2宗、溧水9宗，总出让面积162万㎡。
四、企业动态
★【越秀】拟于2023年7月28日在深圳证券交易所发行金额5亿元公司债，票面利率为2.91%，期限为3年。
★【华润】拟为南通润昇地产（由华润置地（常州）有限公司100%持股）增资13.8亿元，用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款。
五、今日聚焦盘：龙湖中铁建云璟
面积:小高117-132㎡，洋房152㎡
价格:小高均价11500-12500元/㎡，洋房均价13400元/㎡
交房时间:现房，23年年底
卖点:高新南，慧谷旁，一街三慧谷，享优质教育资源，龙湖准现，改善优选，超高性价比，超高入住舒适度
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