8.2贝壳早报 突发！存量房贷利率下调，定了
2023-08-02
一、突发！存量房贷利率下调，定了
昨天（8月1日）晚上，央行在官网公布了“中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议”的新闻通稿。
这份通稿最大的看点，是确认了将下调存量房贷利率！
下面是央行关于房地产和存量房贷利率的最新表态：
三是支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
央行在这里一口气宣布了几个利好：
1、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；
2、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；
3、延长保交楼贷款支持计划实施期限；
4、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，就是下调存量房贷利率。
央行最早透露“存量房贷利率”即将下调，是在7月14日国务院举行的新闻发布会上。
当时的表态是：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
很多人看不懂央行为什么这样表态，吐槽说，我是一个渺小的个体，去跟银行商量修改贷款合同、降低存量房贷，银行怎么会同意？
他们没有看懂，央行这样说，其实暗含着几个意思：
第一，央行支持下调存量房贷利率；第二，存量房贷利率是当年合同约定的（加点部分），央行不能直接干预、逼银行降息，所以只能建议大家跟银行去谈判。
仅仅去谈判，是解决不了问题的。所以央行还有后半句——“或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
这才是杀招，也是让银行服服帖帖给你降低存量房贷利率的根本。这意味着，央行将允许转按揭，你可以按照当前的利率申请新的房贷，归还原来的贷款。如果原先你贷款的甲银行拒绝给你降息，你可以去乙银行新贷款，置换原来的贷款。
允许开展转按揭，是央行、金融监管局职权范围内的。有了同业竞争，原来发放贷款的银行为了留住客户，自然会同意降低存贷房贷利率，而且避免了央行对各银行的行政干预。
2009年初的那次“存量房贷利率额外打折”，就是这样做的。所谓“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定”是体面的说法，是“敬酒”，后面准备的有“罚酒”。
其目的，就是让老百姓受益，减轻按揭负担，让大家有钱去消费！
如果说7月14日央行的表态，还只是一位司长在发布会上说的，今天则是中国人民银行“2023年下半年工作会议”提出的。
所以，这件事确定下来了！祝贺各位正在辛苦供楼的，房贷利率比较高的朋友，你们终于看到曙光了！
自7月14日至今，已经过去了半个月，相信这个新政的细节已经基本完善，就等央行发文、公布执行了。
上图是2015年初以来，每个季度的全国加权平均房贷利率，是央行公布的。
其中2017年末到2021年末的房贷利率，是比较高的，比现在的4.1%左右高了140个基点左右。
如果100万的房贷，按照等额本息方式还款20年，则4.1%的利率和5.5%的利率，每月按揭费用差距在766元左右，总利息差距超过18万元。这对于一个普通家庭来说，是非常可观的。
值得注意的是，央行还表示要“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”。这也是之前住建部表态过的，现在由央行确认，才算敲定。
二、长春商品住宅市场周报（7月24日~7月30日）
本周新增商品住宅
供应面积约3.84万㎡，供应套数约408套；
本周商品住宅市场
成交面积约8.56万㎡，成交套数约794套；成交均价约7490元/㎡
长春市商品住宅供应量比对图
2023年第30周，7月24日-7月30日，长春主城区，新增商品住宅，预售总量约3.84万㎡，预售套数约408套。
本周，主城区新增住宅供应总量约3.84万㎡，市场供应小幅上涨。
预售来源于2个区，分别是宽城区供应量约2.90万㎡，净月供应量约0.95万㎡。
宽城区预售项目全部来自中车长春源，1栋高层产品（6#），主力户型面积为80㎡二房、95㎡三房产品，本次新增户型产品以刚需型为主。
净月区预售项目全部来自龙湖舜山府，1栋高层产品（12#），主力户型面积为132㎡三房产品。
长春市商品住宅成交量比对图
2023年第30周，7月24日-7月30日，长春主城区商品住宅市场成交总量约8.56万㎡，本周住宅市场成交，环比上涨。
区域和项目方面。区域方面7月17日-7月23日当周，长春主城区实现商品住宅销量约8.56万㎡，成交套数794套，环比上涨，整体市场继续保持稳健发展态势。其中宽城区、净月区、高新区、二道区、南关区、北湖区、绿园区区域销量位于前列，依次约为1.82万㎡、1.48万㎡、1.18万㎡、0.82万㎡、0.81万㎡、0.74万㎡、0.67万㎡。其他区域住宅销量，同环比增降不一，其他区域销量均不足0.5万㎡。
三、行业动态
★【浙江】发布推进户籍制度改革通知，其中：
①杭州市城区取消落户名额限制，精简积分项目，确保居住年限和社保缴纳年限成为主要比例；省内其他城镇地区降低居住年限要求；
②杭州市城区经常居住且符合积分落户条件的，可申请登记常住户口；省内其他城镇地区经常居住且有合法稳定住所的，可申请登记常住户口；
③试行居住证转户籍制度，在除杭州市城区外的其他城镇地区申领居住证后（在满足有合法稳定就业、居所或连续就读条件之一，且居住半年以上），居住达到一定年限可申请登记常住户口；
④全面放开人才落户、放宽投靠落户，实行户籍准入年限累计互认等。
★【深圳】共有产权房管理办法等4个规章正式实施，明确公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等三类住房的保障对象、申请条件，其中深户社保满5年可申请共有产权住房。
★【佛山】印发实施“促消费”实施方案，提及扩大保障性租赁租房供给，全面推行二手房交易“带押过户”等。
★【土地供应】
①深圳：首宗竞“现房销售”宅地将于8月2日出让，该地块总建面约8.2万㎡，起始价约29.6亿元，采取“三限双竞+摇号”规则出让，首次引入“竞现房销售建面”。目前有21家房企参与竞拍，最新报价34.06亿元，已达到最高限制地价，8月2日将直接进入到竞现房销售面积阶段。
②广州：挂牌1宗涉宅用地，位于海珠区，总建面约11.8万㎡，起始价约20.3亿元，将于9月1日出让。
③天津：挂牌4宗涉宅用地，均位于滨海新区，总建面约18.1万㎡，总起始价约15.1亿元，将于8月30日出让。
④福州：第二批次拟出让18宗涉宅用地，其中台江区2宗、鼓楼区3宗、仓山区6宗、晋安区7宗，总占地面积64.2万㎡，将于10月底前组织公告。
⑤哈尔滨：挂牌1宗涉宅用地，位于呼兰区，总建面约7.9万㎡，起始价约0.7亿元，将于9月4日出让。
★【土地成交】
①上海：二批次第二轮首日共成交5宗宅地，普陀区、奉贤区、闵行区各1宗，浦东新区2宗，其中2宗触顶摇号，2宗溢价成交，1宗底价成交，总建面约45.8万㎡，成交金额约139.8亿元，绿城、华润各斩获1宗。
②杭州：八批次土拍成交4宗宅地，其中滨江区、富阳区各1宗，萧山区2宗，总建面约27.9万㎡，成交金额约65亿元，其中2宗达封顶价进入摇号阶段，绿城、招商各斩获1宗。
★【公积金】
①贵阳：支持首套住房公积金贷款“既提又贷”；二套公积金贷款最低首付比例降至20%（原40%）；首套公积金贷款结清6个月后即可申请二套公积金贷款（原12个月）；同时取消异地贷款的户籍地限制等。
②四川遂宁：调整租房人群提取公积金频次，无房家庭租房提取限额1.8万/年，多胎家庭租房提取限额2.5万/年。
四、企业动态
★【华润】以总价29.8亿元竞得上海浦东新区地块，总建面约7.7万㎡，成交楼面价38676元/㎡，溢价率10.0%。
★【招商】以总价5.7亿元竞得杭州萧山区地块，总建面约3.2万㎡，成交楼面价17872元/㎡，溢价率11.7%。
五、今日聚焦盘：德辉首府
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