11.28贝壳早报 支持房企融资 建设银行率先行动了
2023-11-28
一、支持房企融资 建设银行率先行动了
支持房企融资政策下达后，已经有银行开始行动。11月24日，据澎湃新闻报道，建设银行总行在北京召集6家房企开座谈会。
建设银行在座谈会听取了各家房企需求，表示拟进一步支持房企融资需求，补充流动性。
6家房企包括万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江集团、大华集团。各家房企就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等方面进行交流。
记者向上述部分房企核实消息。一位房企知情人士称，“此事应该是真的。”另一位房企人士表示，参会并知情的只是非常少部分的人。
另据市场消息，交通银行总行也将于近期召集8家房企讨论相关事宜。
高级经济师成枫表示，这是银行业落实主管部门政策的举动，对房企资金流入而言是一种利好措施。
近段时间以来，有关监管部门支持房企融资的消息频出。此前有消息称，金融监管部门正在起草一份房地产企业“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有房企和民营房企都会列入其中，包括万科、龙湖、新城控股、旭辉等，名单内的企业将获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，会议提出，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
总体来看，房企今年的融资形势不容乐观。据克而瑞数据，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。
分不同的所有制结构来看，根据同策研究院数据，从披露公告的31家房企融资情况来看，2023年前三季度国企（13家）融资总额为1985.9亿元，占比66%；民企（18家）融资总额为1005.14亿元，占比仅为34%。
今年至今国资房企占据融资量的主流，究其原因，显然与政策定调有关。
作为通过信贷支持房企融资的“第一支箭”，去年已开始启动，但主要以国有背景的房企为目标。2022年11月下旬，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行和邮储银行共六家国有银行纷纷与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团等十余家知名房企达成战略合作，从当时已披露的金额看，意向性授信额度规模超过万亿元。其中仅工行一家大行向12家房企提供的意向性融资总额就高达6550亿元。
当时与房地产企业签约的国有大行，均表示将为房地产企业提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等。
近期，监管部门还向金融系统下达了“三个不低于”的要求，涉及了非国有房企的贷款问题。其中包括，各银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行对公房地产贷款增速，对非国有房企个人按揭贷款增速不低于本行按揭贷款增速。这也被业内人士称为“三条绿线”。
“我们的融资需求总体还是比较难获得支持的。”某民营房企的融资负责人称。
有知情人士表示，作为经营风险的银行业，它需要充分了解客户，所以企业在行业里的安全性和透明度越高越会获得信任，这就凸显了融资“白名单”的重要性。
融资“白名单”是否会包含更多的民营房企，是一个值得关注的问题，也有待相关部门揭晓答案。
二、首批商业资产REITs开闸！华润、金茂、印力打头阵
商业资产RIETs来了！
11月26日，证监会官网显示，首批3只消费基础设施公募REITs（Real Estate Investment Trust，简称“REIT”，也称“房地产投资信托基金”）——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复。
此前10月20日，证监会正式发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，首批消费基础设施公募REITs即正式获批。
从此次公募REITs的底层资产看，皆为华润置地、金茂和印力分别位于青岛、长沙和杭州的商业资产项目。
一位接近监管层的受访者表示，“商业资产REITs是国际上的通用做法，3只消费基础设施公募REITs获批，在制度设计上很有意义。它真正形成了‘投、融、管、退’的闭环，我国商业大宗资产的交易，每年只有十几单，交易量太少了，这次商业资产REITs的设立解决了关键的投资退出问题。”
该人士认为，3只消费基础设施公募REITs获批，短期看受益的企业还很少，至少在最近两三年里，产生的效益还不明显，企业、监管部门等各方都还在观望后续市场表现、资金流向等问题，但长期看信号意义还是比较强的。
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“宠物猪”变“市场猪”
统计数据显示，首批申报消费基础设施公募REITs的企业共有4家，它们所涉及的底层资产总额估值约140亿元。
从本次获批的三只产品来看，华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城位于中部地区首个新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，是成熟稳定的购物中心项目。
中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自2013年开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩较高增长。
2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。此外，还有华润青岛万象城，项目估值达81.47亿元。
中金基金指出，消费基础设施公募REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。
截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。换句话说，我国消费基础设施公募REITs还有很大的发展空间。
上述人士表示，由于近几年房地产市场调控的关系，所以这次REITs的定调弱化了房地产的说法，是从消费基础设施商业角度出发的。近十多年来，各方人士都在关注商业资产的RITEs，总体看这次开闸后市场反应是受到认可的。
他举了一个形象的例子说，有了REITs后，养的就是“市场猪”，把小猪养大后，卖掉，再买小猪仔，以此循环，这是一个商业买卖；而传统的商业地产运营模式则是养“宠物猪”，是要给它“养老送终”的。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，首批三只消费基础设施REITs获批，这无疑给不动产商业市场带来了一定的影响，促进了不动产市场的活力提升。首先，REITs为投资者提供了更多的投资选择，特别是对于那些希望通过投资获得稳定收益的投资者来说：其次，REITs可通过吸引更多的投资者来增加不动产市场的流动性，从而有助于提高市场的活跃度和稳定性。
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各方仍在观察效果
此次三个项目中，最受关注的还是发起人为华润置地的华润商业REIT，其底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”。
作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。
截至2023年6月，华润置地持有在营购物中心67个，另有47个在建购物中心计划于2026年底前开业，资产规模超2000亿元。
上述人士表示，总体看，这次设立的REITs资产估值总量并不大，而且每一家参与的并不是最佳的资产，因为把特别优质的资产包卖给别人，企业是舍不得的。但后期根据情况还可以再装进资产。
一位公募基金经理表示，国家通过支持消费基础设施REITs来盘活现有商业资产，并拉动投资，而且这些项目底层资产具有稳定的现金流，总体看也是比较优质的。但这些企业没有拿出真正好的资产，因为商业资产REITs还在摸索阶段，新生事物总要有一个测试风险的阶段。此外，这次涉及的三家企业全是央企，没有民营企业，所以至少目前他们并没有从商业利益的角度来考虑此事。
在资金用途上，根据申报材料信息，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目。
上述人士称，其实企业方面希望有更多的资金形成现金用来降杠杆，所以这也可能成为一个消费基础设施REITs扩容的阻碍因素。
总体来看，目前我国消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高、新增投资缺口大，亟须补充资本金，消费基础设施公募REITs提供了很好的解决方案。
柏文喜表示，关于消费基础设施REITs的发展前景则取决于多种因素。首先，消费基础设施REITs的成功与否将取决于其运营能力和投资回报，如果这些REITs能够提供稳定的收益并实现资产增值，那么将会吸引更多的投资者参与其中；其次，政府的政策支持和监管也是影响REITs市场发展的重要因素，政府需要制定合适的政策来促进REITs市场的发展，同时也要加强监管，确保市场的稳定和健康发展。
他认为，消费基础设施REITs的获批对于不动产商业市场来说是一个积极信号，为市场带来了新的投资机会和活力。但是，要想实现市场的持续发展还需要政府、投资者和市场的共同努力。
三、行业动态
★【房企融资】 继建设银行之后，交通银行与万科、绿城、龙湖、美的置业、新城控股等15家房企召开座谈会，拟进一步支持房企合理融资需求。
★【杭州】调整公租房申请条件及审核工作：①放宽收入准入标准至77043元；②增加申请家庭财产情况审核；③完善公租房保障对象的动态复核。
★【广东】计划到2025年，全省城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达到30％以上。
★【广西贵港】平南县：①认房不认贷；②首套首付不低于20%，二套不低于30%，二套利率不低于LPR加20个基点；③优化二手房带押过户流程，引导房地产企业合理定价。
★【土地市场】
1、北京：
①发布第四轮拟供宅地清单，拟出让13宗地，总建面约126万㎡，将于明年2月28日前供应；
②挂牌4宗宅地，3宗位于丰台区，1宗位于房山区，总建面约35万㎡，总起拍价约112亿元，均设定土地合理上限价格，将于明年1月4日出让。
2、广州：天河区挂牌2宗宅地，总建面约15万㎡，总起拍价约64亿元，将于12月29日前出让。
3、佛山：三水区公布第二批拟出让地块清单，拟出让3宗地块，总占地面积约19万㎡，将于明年2月23日前出让。
4、青岛：发布第三批次拟出让地块清单，拟出让5宗地块，均位于崂山区，总建面约10万㎡，起拍总价约14亿元，将于12月15日、18日出让，部分不设最高限价，价高者得。
5、绍兴：诸暨市挂牌4宗宅地，总建面约22万㎡，总起拍价约13亿元，预计12月14日-15日出让。
6、天津：底价出让6宗宅地，总建面约34万㎡，总成交金额约18亿元，分别位于南开、西青、宝坻、东丽、静海等区域，均由本地房企竞得。
四、企业动态
★【万科】以21.95亿元联合竞得上海黄浦区地块，占地面积0.97万㎡，建筑面积约1.83万㎡，成交楼面价119945元/㎡。
五、今日聚焦盘：锦溢净月辰院
小高房源仅剩余不到30套
1.低首付购房，其他全部贷款；
2.指定房源送精装修；
3.免物维（约1.5万）；
4.另再补贴2万元。
“8”字头 高品质高房源，均价8500元/㎡，在售4栋小高全部封顶，2024年10月交房。
洋房政策再度加码
1.低首付；
2.送车位；
3.送精装修（与120平米同等量）；
大部分房源9字头起，2024年6月30日交房。
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