11.21贝壳早报 金融机构座谈会再次释放房地产融资积极信号

2023-11-21 何佳伟

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一、金融机构座谈会再次释放房地产融资积极信号

11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会,研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。

从会议内容来看,在房地产方面着墨颇多,足以体现对房地产金融工作的重视。

会议认为,过去一段时间,金融部门积极配合行业主管部门和地方政府,从房地产市场的供需两端综合施策,保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定,支持改善行业经营,优化调整个人住房贷款政策,着力稳定房地产市场,取得了良好的效果。

   对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷

会议强调,各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署,坚持“两个毫不动摇”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

克而瑞集团董事长丁祖昱认为,目前房地产行业融资面仍处于筑底阶段,对于多数民企而言,境内银行授信和债券增信还是偏向支持财务状况良好的优质房企。在行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下,多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

而此次对融资需求“一视同仁”的表述,继中央金融工作会议后再次强调,以及对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷的要求,或在一顿程度上对部分白名单之外的房企有一定利好。

   继续用好“第二支箭”,支持房企合理股权融资

会议提出,继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

相关数据显示,今年前10个月资本市场支持房企股债融资合计超过了2700亿元。其中,在股权融资方面,2022年底以来已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案,拟融资合计约440亿元;启动了不动产私募投资基金试点。

58安居客研究院院长张波认为,股权融资由于不存在到期兑付问题,更有利于房企利用资金优化自身财务结构和扩展业务方向,进一步增强抵御风险能力。与此同时,上市房企股权融资规模的增长也有利于行业发展,对于市场风险的稀释将起到关键作用。

在债券融资方面,今年前10个月房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。

此外,完成首批保障性租赁住房不动产投资信托基金(REITs)发行上市,促进盘活存量资产。另一方面,监管部门推动消费基础设施公募REITs发展,发布相关业务规则,将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心和农贸市场等消费基础设施,首批已受理4单消费基础设施REITs。

德邦证券首席经济学家、董事总经理芦哲认为,通过股权和债券两个方面政策措施支持房企融资,既满足了房企的融资需求,又为防范化解房企信用违约风险提供了金融活水支持。

国泰君安相关负责人表示,房地产行业发展的一个核心是资金链正常运行,金融机构不能对某些房企集体性回避,正常的合理融资需要确保。对资本市场而言,需要配合好房企合理融资需求,包括正常的债券续接、置换等。

   加大保交楼金融支持,推动行业并购重组

会议称,要继续配合地方政府和相关部门,坚持市场化、法治化原则,加大保交楼金融支持,推动行业并购重组。

自去年7月底政治局会议提出“保交楼”的政策基调后,全力以赴“保交楼”成为房地产行业的重点工作之一。

根据央行近日发布的《中国区域金融运行报告(2023)》显示,我国保交楼金融服务扎实推进。2022年人民银行推出3500亿元保交楼专项借款,设立2000亿元保交楼贷款支持计划。

在“保交楼”带动下,全国住宅竣工表现也在持续改善。根据国家统计局最新数据,今年1-10月份,全国住宅竣工面积40079万平方米,增长19.3%。

在行业并购重组方面,自2021年末以来政策端就已开始积极引导市场化收并购、为行业收并购提供融资政策支持。

根据克而瑞此前统计,2022年以来单笔30亿以上规模交易中,国资接盘占比超过六成。对此,克而瑞研究中心指出,行业收并购从此前的企业规模扩张驱动,转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动,收并购市场也由民企主导转向国资主导的局面。

《丁祖昱评楼市》认为,此次会议再次强调“保交楼”和“并购重组”,主要还是提升市场信心,推动行业的整合和优化,引导房地产风险“软着陆”。

   积极服务“三大工程”建设

会议还提出,要积极服务保障性住房等“三大工程”建设,加快房地产金融供给侧改革,推动构建房地产发展新模式。

所谓“三大工程”,即保障性住房、“城中村”改造和“平急两用”公共基础设施建设。据了解,今年10月份以来,住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况。住建部党组书记、部长倪虹近日在接受媒体专访时表示,“三大工程”是根据房地产市场新形势推出的重要举措,而且目前有关工作已经启动。

中金公司董事总经理蔡雪珂表示,推进“三大工程”建设,有利于推动新房需求释放,直接和间接拉动房地产及相关产业链投资,为房地产行业和企业转型发展创造政策窗口期,为保持经济增长助推动能。

东方金诚首席宏观分析师王青认为,接下来有可能通过央行专项借款、PSL(补充抵押贷款)等方式,定向加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度。这有助于稳定房地产投资和基建投资增速,保持宏观经济复苏势头,也是房地产金融供给侧改革的一项重要内容。

此外,会议还提及加快房地产金融供给侧改革。在易居研究院研究总监严跃进看来,这个提法比较新,说明各金融机构在房地产领域将有新动作,尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。


二、融创成功“减负” 顺利完成900亿元债务重组

融创中国控股有限公司(以下简称“融创”,01918.HK)化债再传好消息。

11月20日,融创发布公告,宣布境外债务重组各项条件已获满足,今日起正式生效。根据公告内容,此次融创境外债重组规模约百亿美元,这些现有债务将根据债权人选择,置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券,及融创服务股权,分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元,完成化债。

从2022年起,房地产行业遭遇前所未有的困境,境外债违约的房企超过40家,但其中,融创是第一家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

今年3月的债务重组说明会上,融创董事会主席孙宏斌曾说,重组要快,这是公司恢复的基础;另一个是方案要系统、周全,能支持公司真正恢复过来、走出困境,只有走出来,债务重组才有意义、才能保护所有债权人最终利益。

从最终结果来看,融创这次债务重组可谓达到了上述要求。

融创方面表示,融创境外债规模较大,化债复杂,但整个重组流程仅用了18个月;同时,团队通过有效的沟通和具有诚意的方案,实现境外公开债务45%的降债比例,且争取到债权人满意,不但没和企业保持博弈对立关系,还保有足够理解,对债务重组方案给出99.75%的同意票,创下行业最高纪录;此外,债权人还明确希望保证孙宏斌控制权,希望由他带领公司度过困难。

伴随境内外公开市场债务全部重组完成,融创整体化解约900亿元债务风险,经营基本面也将迎来全面好转。融创方面表示,此次化债成功也将对公司后续保交付工作起到保障作用,为经营恢复创造了更好条件。

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化债标杆

“融创的债务重组方案很创新、务实,充分考虑到当下行业波动变化,既有效保障公司可持续经营,成功降债45亿美元,极大增厚企业净资产,同时也充分尊重债权人的诉求。融创此举为行业化债也树立了标杆。”据一位债券分析师表示。

这种标杆作用首先就表现在,融创虽然不是业内最早出险的房企,但其一直通过持续努力自救,化债流程始终保持公开透明。

例如,2022年12月,融创推出境外债务重组框架,公布债转股和发新票重组方向;随后2023年3月,融创即公布重组方案,并获得持仓超30%的债权人小组同意;同月底,融创特别召开了境外债务重组说明会,孙宏斌、汪孟德等公司高层讲述重组方案亮点、经营恢复计划并呼吁债权人支持;今年5月,融创债券金额超过87%的债权人签署重组支持协议;6月,融创进行股东大会审议重组方案并获得绝大多数股东同意;今年10月,香港法庭顺利裁定通过了融创的重组方案。

在这一过程中,融创也按规定及时进行20多项有关公告披露,让投资者了解公司化债进度。

此外,融创充分尊重债权人诉求。据融创方面表示,公司债权人结构复杂,2019个主体涵盖了长线基金、对冲基金、商业银行、以及个人投资者。因此,公司在制定方案是,尽力做到最大程度的公平,对所有债权人都一视同仁,并考虑了不同债权人的诉求,提供了留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。

在化债过程中,大股东孙宏斌也体现出了企业家精神,比如拿出自有资金4.5亿美元(上市以来个人全部分红)无息贷给公司,支持公司度过最困难时候;在这次债务重组中,孙宏斌也以与其他债权人相同的条件,带头将借款转为强制可转债,真正做到与债权人同舟共济。

一名基金管理人直言:“比方案更打动我的是,老孙及管理团队一直以来积极主动推进的态度。”

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力保交付 刺激销售

在债务成功“减负”后,融创接下来也可以甩开包袱轻装上阵,更好聚焦保交付和恢复正常经营。

当前,对房地产而言,“保交付”仍然是各地以及房企经营的第一要务。融创也一直响应政策号召,全力以赴投入到“保交付”之中。

融创方面表示,在这一过程中也得到了政府、金融机构的大力支持,第一批次及第二批次保交楼纾困基金落地约190亿元,这也成为顺利复工复产、稳定交付的重要基础。

据融创方面透露,公司去年完成超18万户住宅交付,今年前10月又再度交付20.5万户,积极兑现保交付的企业主体责任,在全行业的交付排行中名列前茅,同时保交付中依然坚持住品质底线,包括福建福州府、南京玄武映、西安融创珺庭府、重庆融创0238等,都成为市场上的交付标杆。

今年,融创还将完成30万套交付任务。

在业内不少人士看来,此次融创境外债的重组成功,也将有力保障“保交付”这一核心经营任务。让融创可以更好的将有限的现金资源,投入到保交付工作。

化债对于融创的助力是显而易见的,不过,要想真正走出困境,恢复正常经营,融创还需尽力刺激销售端。

最新数据显示,今年截至10月底,融创累计实现合同销售金额约757.8亿元,同比减少50.49%。不过有知情人士称,融创明年的销售预计会好转,因为上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目即将入市,北京融创壹号院、上海未来金融城还有加推,单这几个项目未售货值就有1500亿元左右,这将进一步支持融创经营的持续恢复。



三、行业动态

★【福建泉州】发布楼市新政:

①限购:全域新购买一、二手住房不限购(除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源);

②限售:缩小限售范围、调整限售年限至2年(原为5年);其中在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购摇号新房限售1年;

③公积金:多孩家庭最高可贷90万元。

★【东莞】调整共有产权房申购资格条件:

①放宽同住家庭成员要求:取消同住人要求,单身群体可申购。

②放宽社保要求:本市户籍累计社保从3年调整为1年,非本市户籍累计社保从5年调整为2年。连续社保从12个月缩短到6个月。

③放宽配售区域要求:配售房源进入第二阶段销售后,销售对象从三限房所在镇街扩大到全市范围。

④设定优先分配顺序,兼顾公平的同时向人才和多人家庭倾斜。

★【上海】优化应届生临港新区直接落户政策,居转户年限由7年缩短至3年。

★【安徽安庆】新购居住类绿色建筑可享住房公积金贷款额度上浮20%,多子女或高层次人才在浮动20%后,再增加10万元。

★【河南内黄县】新购住房按20%的比例、二手房和商业房产按15%的比例给予契税补贴。

★【广西百色】2024年底前购买商品住房最高可享100%契税补贴。

★【山东临沂】子女未缴存住房公积金购房的,不可以父母名义申请公积金贷款。

★【土地供应】

①北京:挂牌3宗涉宅地(朝阳区、丰台区、顺义新城各1宗),均设定合理上限价格,总建筑面积约22.0万㎡,起始总价79.8亿元;其中丰台地块将于12月26日出让,朝阳、顺义地块出让时间未定。

②青岛:三批次挂牌3宗涉宅用地,崂山区、城阳区、即墨区各1宗,总占地面积9.2万㎡,起始总价20.0亿元,将于12月8日、12日出让;其中崂山区商住地块取消最高限价。

③南通:挂牌13宗商品住宅用地,崇川区6宗、海门区5宗、开发区、苏锡通园区各1宗。总占地面积59.2万㎡,起始总价68.9亿元。将于12月16日出让,主城8宗地块取消最高限价。

★【土地成交】

①合肥:成功出让3宗涉宅用地,其中,经开、瑶海地块溢价18-20%成交,庐阳地块底价成交,成交总建筑面积42.9万㎡,总成交金额31.8亿元。


四、企业动态

★【招商积余】与新盛集团签署战略合作协议,双方将在物业管理、资产运营、企业集采、增值服务等领域开展业务合作,资源共享、市场共建,共同拓展城市空间服务,推动高质量发展。


五、今日聚焦盘:万盛书院

区域唯一首付分期三年六期,200米十一高博元学校,1000米地铁二号线西环城路站,80㎡-128㎡准现下月交付。

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