11.21贝壳早报 金融机构座谈会再次释放房地产融资积极信号
2023-11-21
一、金融机构座谈会再次释放房地产融资积极信号
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。
从会议内容来看，在房地产方面着墨颇多，足以体现对房地产金融工作的重视。
会议认为，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。
对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷
会议强调，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
克而瑞集团董事长丁祖昱认为，目前房地产行业融资面仍处于筑底阶段，对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信还是偏向支持财务状况良好的优质房企。在行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。
而此次对融资需求“一视同仁”的表述，继中央金融工作会议后再次强调，以及对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷的要求，或在一顿程度上对部分白名单之外的房企有一定利好。
继续用好“第二支箭”，支持房企合理股权融资
会议提出，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
相关数据显示，今年前10个月资本市场支持房企股债融资合计超过了2700亿元。其中，在股权融资方面，2022年底以来已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元；启动了不动产私募投资基金试点。
58安居客研究院院长张波认为，股权融资由于不存在到期兑付问题，更有利于房企利用资金优化自身财务结构和扩展业务方向，进一步增强抵御风险能力。与此同时，上市房企股权融资规模的增长也有利于行业发展，对于市场风险的稀释将起到关键作用。
在债券融资方面，今年前10个月房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。
此外，完成首批保障性租赁住房不动产投资信托基金（REITs）发行上市，促进盘活存量资产。另一方面，监管部门推动消费基础设施公募REITs发展，发布相关业务规则，将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心和农贸市场等消费基础设施，首批已受理4单消费基础设施REITs。
德邦证券首席经济学家、董事总经理芦哲认为，通过股权和债券两个方面政策措施支持房企融资，既满足了房企的融资需求，又为防范化解房企信用违约风险提供了金融活水支持。
国泰君安相关负责人表示，房地产行业发展的一个核心是资金链正常运行，金融机构不能对某些房企集体性回避，正常的合理融资需要确保。对资本市场而言，需要配合好房企合理融资需求，包括正常的债券续接、置换等。
加大保交楼金融支持，推动行业并购重组
会议称，要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。
自去年7月底政治局会议提出“保交楼”的政策基调后，全力以赴“保交楼”成为房地产行业的重点工作之一。
根据央行近日发布的《中国区域金融运行报告（2023）》显示，我国保交楼金融服务扎实推进。2022年人民银行推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划。
在“保交楼”带动下，全国住宅竣工表现也在持续改善。根据国家统计局最新数据，今年1-10月份，全国住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。
在行业并购重组方面，自2021年末以来政策端就已开始积极引导市场化收并购、为行业收并购提供融资政策支持。
根据克而瑞此前统计，2022年以来单笔30亿以上规模交易中，国资接盘占比超过六成。对此，克而瑞研究中心指出，行业收并购从此前的企业规模扩张驱动，转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动，收并购市场也由民企主导转向国资主导的局面。
《丁祖昱评楼市》认为，此次会议再次强调“保交楼”和“并购重组”，主要还是提升市场信心，推动行业的整合和优化，引导房地产风险“软着陆”。
积极服务“三大工程”建设
会议还提出，要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
所谓“三大工程”，即保障性住房、“城中村”改造和“平急两用”公共基础设施建设。据了解，今年10月份以来，住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况。住建部党组书记、部长倪虹近日在接受媒体专访时表示，“三大工程”是根据房地产市场新形势推出的重要举措，而且目前有关工作已经启动。
中金公司董事总经理蔡雪珂表示，推进“三大工程”建设，有利于推动新房需求释放，直接和间接拉动房地产及相关产业链投资，为房地产行业和企业转型发展创造政策窗口期，为保持经济增长助推动能。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，接下来有可能通过央行专项借款、PSL（补充抵押贷款）等方式，定向加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度。这有助于稳定房地产投资和基建投资增速，保持宏观经济复苏势头，也是房地产金融供给侧改革的一项重要内容。
此外，会议还提及加快房地产金融供给侧改革。在易居研究院研究总监严跃进看来，这个提法比较新，说明各金融机构在房地产领域将有新动作，尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。
二、融创成功“减负” 顺利完成900亿元债务重组
融创中国控股有限公司（以下简称“融创”，01918.HK）化债再传好消息。
11月20日，融创发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，今日起正式生效。根据公告内容，此次融创境外债重组规模约百亿美元，这些现有债务将根据债权人选择，置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券，及融创服务股权，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元，完成化债。
从2022年起，房地产行业遭遇前所未有的困境，境外债违约的房企超过40家，但其中，融创是第一家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
今年3月的债务重组说明会上，融创董事会主席孙宏斌曾说，重组要快，这是公司恢复的基础；另一个是方案要系统、周全，能支持公司真正恢复过来、走出困境，只有走出来，债务重组才有意义、才能保护所有债权人最终利益。
从最终结果来看，融创这次债务重组可谓达到了上述要求。
融创方面表示，融创境外债规模较大，化债复杂，但整个重组流程仅用了18个月；同时，团队通过有效的沟通和具有诚意的方案，实现境外公开债务45%的降债比例，且争取到债权人满意，不但没和企业保持博弈对立关系，还保有足够理解，对债务重组方案给出99.75%的同意票，创下行业最高纪录；此外，债权人还明确希望保证孙宏斌控制权，希望由他带领公司度过困难。
伴随境内外公开市场债务全部重组完成，融创整体化解约900亿元债务风险，经营基本面也将迎来全面好转。融创方面表示，此次化债成功也将对公司后续保交付工作起到保障作用，为经营恢复创造了更好条件。
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化债标杆
“融创的债务重组方案很创新、务实，充分考虑到当下行业波动变化，既有效保障公司可持续经营，成功降债45亿美元，极大增厚企业净资产，同时也充分尊重债权人的诉求。融创此举为行业化债也树立了标杆。”据一位债券分析师表示。
这种标杆作用首先就表现在，融创虽然不是业内最早出险的房企，但其一直通过持续努力自救，化债流程始终保持公开透明。
例如，2022年12月，融创推出境外债务重组框架，公布债转股和发新票重组方向；随后2023年3月，融创即公布重组方案，并获得持仓超30%的债权人小组同意；同月底，融创特别召开了境外债务重组说明会，孙宏斌、汪孟德等公司高层讲述重组方案亮点、经营恢复计划并呼吁债权人支持；今年5月，融创债券金额超过87%的债权人签署重组支持协议；6月，融创进行股东大会审议重组方案并获得绝大多数股东同意；今年10月，香港法庭顺利裁定通过了融创的重组方案。
在这一过程中，融创也按规定及时进行20多项有关公告披露，让投资者了解公司化债进度。
此外，融创充分尊重债权人诉求。据融创方面表示，公司债权人结构复杂，2019个主体涵盖了长线基金、对冲基金、商业银行、以及个人投资者。因此，公司在制定方案是，尽力做到最大程度的公平，对所有债权人都一视同仁，并考虑了不同债权人的诉求，提供了留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。
在化债过程中，大股东孙宏斌也体现出了企业家精神，比如拿出自有资金4.5亿美元（上市以来个人全部分红）无息贷给公司，支持公司度过最困难时候；在这次债务重组中，孙宏斌也以与其他债权人相同的条件，带头将借款转为强制可转债，真正做到与债权人同舟共济。
一名基金管理人直言：“比方案更打动我的是，老孙及管理团队一直以来积极主动推进的态度。”
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力保交付 刺激销售
在债务成功“减负”后，融创接下来也可以甩开包袱轻装上阵，更好聚焦保交付和恢复正常经营。
当前，对房地产而言，“保交付”仍然是各地以及房企经营的第一要务。融创也一直响应政策号召，全力以赴投入到“保交付”之中。
融创方面表示，在这一过程中也得到了政府、金融机构的大力支持，第一批次及第二批次保交楼纾困基金落地约190亿元，这也成为顺利复工复产、稳定交付的重要基础。
据融创方面透露，公司去年完成超18万户住宅交付，今年前10月又再度交付20.5万户，积极兑现保交付的企业主体责任，在全行业的交付排行中名列前茅，同时保交付中依然坚持住品质底线，包括福建福州府、南京玄武映、西安融创珺庭府、重庆融创0238等，都成为市场上的交付标杆。
今年，融创还将完成30万套交付任务。
在业内不少人士看来，此次融创境外债的重组成功，也将有力保障“保交付”这一核心经营任务。让融创可以更好的将有限的现金资源，投入到保交付工作。
化债对于融创的助力是显而易见的，不过，要想真正走出困境，恢复正常经营，融创还需尽力刺激销售端。
最新数据显示，今年截至10月底，融创累计实现合同销售金额约757.8亿元，同比减少50.49%。不过有知情人士称，融创明年的销售预计会好转，因为上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目即将入市，北京融创壹号院、上海未来金融城还有加推，单这几个项目未售货值就有1500亿元左右，这将进一步支持融创经营的持续恢复。
三、行业动态
★【福建泉州】发布楼市新政：
①限购：全域新购买一、二手住房不限购（除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源）；
②限售：缩小限售范围、调整限售年限至2年（原为5年）；其中在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购摇号新房限售1年；
③公积金：多孩家庭最高可贷90万元。
★【东莞】调整共有产权房申购资格条件：
①放宽同住家庭成员要求：取消同住人要求，单身群体可申购。
②放宽社保要求：本市户籍累计社保从3年调整为1年，非本市户籍累计社保从5年调整为2年。连续社保从12个月缩短到6个月。
③放宽配售区域要求：配售房源进入第二阶段销售后，销售对象从三限房所在镇街扩大到全市范围。
④设定优先分配顺序，兼顾公平的同时向人才和多人家庭倾斜。
★【上海】优化应届生临港新区直接落户政策，居转户年限由7年缩短至3年。
★【安徽安庆】新购居住类绿色建筑可享住房公积金贷款额度上浮20％，多子女或高层次人才在浮动20%后，再增加10万元。
★【河南内黄县】新购住房按20%的比例、二手房和商业房产按15%的比例给予契税补贴。
★【广西百色】2024年底前购买商品住房最高可享100%契税补贴。
★【山东临沂】子女未缴存住房公积金购房的，不可以父母名义申请公积金贷款。
★【土地供应】
①北京：挂牌3宗涉宅地（朝阳区、丰台区、顺义新城各1宗），均设定合理上限价格，总建筑面积约22.0万㎡，起始总价79.8亿元；其中丰台地块将于12月26日出让，朝阳、顺义地块出让时间未定。
②青岛：三批次挂牌3宗涉宅用地，崂山区、城阳区、即墨区各1宗，总占地面积9.2万㎡，起始总价20.0亿元，将于12月8日、12日出让；其中崂山区商住地块取消最高限价。
③南通：挂牌13宗商品住宅用地，崇川区6宗、海门区5宗、开发区、苏锡通园区各1宗。总占地面积59.2万㎡，起始总价68.9亿元。将于12月16日出让，主城8宗地块取消最高限价。
★【土地成交】
①合肥：成功出让3宗涉宅用地，其中，经开、瑶海地块溢价18-20%成交，庐阳地块底价成交，成交总建筑面积42.9万㎡，总成交金额31.8亿元。
四、企业动态
★【招商积余】与新盛集团签署战略合作协议，双方将在物业管理、资产运营、企业集采、增值服务等领域开展业务合作，资源共享、市场共建，共同拓展城市空间服务，推动高质量发展。
五、今日聚焦盘：万盛书院
区域唯一首付分期三年六期，200米十一高博元学校，1000米地铁二号线西环城路站，80㎡-128㎡准现下月交付。
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