11.10贝壳早报 央行行长潘功胜：保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定
2023-11-10
一、央行行长潘功胜：保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定
11月8日，人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，目前货币信贷总量保持合理增长，信贷结构持续优化，企业贷款利率处于较低水平，为经济恢复发展提供了有力有效的支持。
潘功胜称，下一阶段货币政策将更加注重跨周期和逆周期调节，平衡好短期与长期、稳增长与防风险、内部均衡与外部均衡的关系，为稳定物价、促进经济增长、扩大就业、维护国际收支平衡营造良好的货币金融环境。
同时，人民银行将深化金融供给侧结构性改革，加快构建中国特色现代金融体系。加快建设现代中央银行制度，完善货币政策和宏观审慎政策“双支柱”调控框架。推动金融机构体系在规模、结构、区域布局上更加合理，推动金融业高水平双向开放。
寻找房地产市场新的均衡点
此外，潘功胜还特别提到了防范化解重点领域金融风险。目前，中小金融机构、房地产金融和地方政府债务风险受各方面关注较多。
而最近几年，房地产金融风险经常在各种场合被反复提及。这也充分说明，房地产风险化解受到多部门关注，进一步体现了房地产风险防范化解的重要性。
据潘功胜介绍，我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。住房需求的中枢水平、住房市场交易结构以及业务模式都正在进行深刻变化，呈现出一些新的特征。房地产市场转型带来了一定挑战，同时也蕴含了新的发展机遇。我国城镇化仍处于发展阶段，新市民规模较大，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。
在易居研究院研究总监严跃进看来，此次提及了“寻找新的均衡点”，而城镇化、新市民和需求潜力等方面，恰是寻找新均衡点的基础。在新的均衡点下，房地产供应、需求和价格等指标都要变化。比如购房需求从哪里来，目前来看改善性住房需求是非常重要的抓手。
弱化市场风险 防范风险外溢
潘功胜指出，行业发展长周期繁荣背景下，部分房地产企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产负债快速扩张，叠加房地产市场供求关系的重大变化、疫情冲击等，以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。
近三年来，行业主管部门和地方政府采取了多项措施，金融部门配合从供需两端综合施策，改善行业融资性和经营性现金流，优化调整房地产金融政策，包括出台“金融16条”，设立保交楼专项借款，调整首付比、按揭贷款利率等宏观审慎金融政策。随着经济回升向好，加上房地产政策效果显现以及市场的自身修复，8月份以来，房地产市场成交总体改善。
严跃进表示，从讲话内容来看，对恒大问题做了新的定性。这里最核心的一个词是“扩散”，近期提及的宏观审慎管理、房地产风险传染等内容，都说明房地产风险出现了新情况。这与过去“恒大是个案”的说法有了重大变化，也进一步说明防范风险的紧迫性。
潘功胜认为，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控，中国一直以来实行非常审慎的个人住房贷款政策。根据央行数据，目前房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款。
值得注意的是，讲话内容也给后续开展房地产金融工作，指出了更为明确的方向。潘功胜表示，下一步将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢。引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。
对此，严跃进表示，“弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢”的表述，明确了房地产风险管理的两条路，即弱化风险和防范外溢。这对于理解后续房地产和金融工作较有启发。各地应该在此类风险管理方面有新思维，从更高的高度去理解，积极促进金融风险防范工作的高质量开展。
二、央行：继续有序拓宽房贷利率自主定价空间
近日，中国人民银行货币政策司发布题为《持续深化利率市场化改革》的文章指出，持续完善差别化住房信贷政策，发挥新发放首套房贷利率政策动态调整机制作用，继续有序拓宽房贷利率自主定价空间。
10月底召开的中央金融工作会议强调，要坚持深化金融供给侧结构性改革，而利率市场化是金融供给侧结构性改革的核心内容之一。
对此，文章称央行将坚持把金融服务实体经济作为根本宗旨，持续深化利率市场化改革，健全市场化利率形成、调控和传导机制，更好发挥利率在金融资源配置中的关键作用，引导融资成本持续下降，不断提升货币政策支持实体经济发展的质效。
利率市场化改革取得新成效
文章指出，利率市场化改革取得新成效，并体现在推动存贷款利率市场化、调整优化房贷利率政策以及维护利率市场竞争秩序等三个方面。
其中，在着力推动存贷款利率市场化上，一是推进贷款市场报价利率（LPR）改革，二是建立存款利率市场化调整机制。
在适时调整优化房贷利率政策方面，一是建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，二是调降房贷利率政策下限，三是推动降低存量首套房贷利率。
文章显示，2022年5月和2023年8月，央行分别下调首套和二套房贷利率政策下限0.2个和0.4个百分点，进一步拓宽房贷利率自主定价空间。同时，2023年8月，央行指导金融机构按照市场化、法治化原则，对符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率，目前已有超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元。
利率市场化改革将在三个重点上发力
对于如何持续深化利率市场化改革，文章指出，应在三个重点上发力。
一是，健全市场化利率形成、调控和传导机制，疏通资金进入实体经济的渠道，促进优化金融资源配置。
二是，推动存贷款利率进一步市场化，坚持用改革的办法，引导融资成本持续下降。其中，在贷款利率方面，持续释放LPR改革效能，督促LPR报价行继续健全报价机制、提高报价质量，增强LPR对实际贷款利率定价的指导性，巩固企业融资和居民信贷成本下降的成效。
三是，持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。
文章称，坚决落实促进金融与房地产良性循环要求，持续完善差别化住房信贷政策，发挥新发放首套房贷利率政策动态调整机制作用，继续有序拓宽房贷利率自主定价空间，支持城市政府因城施策用好政策工具箱。
对此，分析人士认为，当前房地产市场正面临深度调整，部分城市房价处于下跌通道。对于符合条件的城市，房贷利率未来仍有下调空间，从而进一步降低购房者置业成本。
此外，文章还提到，坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展，督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，减轻居民利息负担，支持投资和消费。
分析人士表示，下调存量房贷利率有助于提升居民住房消费意愿，同时在一定程度上还能减缓提前还贷的情况，有利于商业银行的经营稳定。而“理顺增量和存量房贷利率关系”也意味着合理调整并落实下调存量房贷利率仍将是未来减轻购房者置业压力的重要举措。
三、行业动态
★【济南】住房公积金中心与贝壳济南签署战略合作，开启“公积金直付房租”模式。
★【河南许昌】发布通知，
①加大对省级白名单房企的金融支持力度，鼓励金融机构努力满足其合理融资需求，引导对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持；
②对售房并在1年内重新购房的，售房缴纳的个人所得税予以退税的政策延期至2025年底。
★【土地市场】
①杭州：挂牌10宗宅地，总建筑面积约101万㎡，总起拍价约129亿元，将按照价高者得原则拍卖出让，其中余杭区3宗、拱墅区2宗、钱塘区、萧山区、临平区、富阳区及临安区各1宗，将于12月12日截止报价。
②福州：福清市挂牌2宗宅地，总出让面积约5万㎡，总起拍价约3亿元，将按照价高者得原则拍卖出让，将于11月29日出让。
③贵阳：挂牌9宗商住地，总出让面积约46万㎡（总起拍价未公示），将于12月13日出让。
④宁波：慈溪市出让3宗宅地，总建筑面积约30万㎡，总出让金额约31亿元，其中1宗溢价成交，2宗由地方国企底价拿地。
四、企业动态
★【房企业绩】
①新城控股：1-10月累计实现签约销售面积833.9万㎡，同比下降20.2%；累计实现签约销售金额662.3亿元，同比下降35.7%，其中10月实现签约销售面积80.6万㎡，同比下降13.6%；实现签约销售金额60.3亿元，同比下降33.5%。
②宝龙地产：1-10月累计实现签约销售面积168.1万㎡，同比下降27.2%；累计实现签约销售金额252.8亿元，同比下降27.1%，其中10月实现签约销售面积14.7万㎡，同比下降29.6%；实现签约销售金额16.3亿元，同比下降47.7%。
★【贝壳】公布第三季度业绩：总交易额6552.0亿元，同比减少11.1%，其中存量房总交易额4390.0亿元，同比减少2.2%，新房总交易额1921.0亿元，同比减少26.5%；净收入178.0亿元，同比增长1.2%；净利润11.7亿元，经调整净利润为人民币21.6亿元，2022年同期净利润为7.2亿元。
五、今日聚焦盘：锦溢净月辰院
新品加推80平米小户型，麻雀不小，格局更好。
1.0首付购房，其他全部贷款；
2.指定房源送8万精装修；
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“8”字头 高品质高房源，均价8500元，园区全部洋房小高层建筑，在售4栋小高全部封顶，2024年10月交房。
洋房低首付，均价10500，免物维，更有车位车库的赠送。
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